3棟目建築(36)アパート竣工後の管理について

概要

少し気が早いですがアパート竣工後の管理方法について記載します。

このブログ自体がアパートの自主管理の内容について色々と書いているので「3棟目アパート」についても迷うことなく自主管理で行う予定です。

既に自主管理で行っているので「3棟目アパート」だけ管理委託する理由もないのですが改めて自主管理する理由を記載します。

「3棟目アパート」の売上は年間約1,000万円を想定しています。

管理委託した場合、賃料の３～５％程度を支払う必要がありますので年間30万円～50万円経費削減できます。

税引後のキャッシュフローは当初は400万円強を想定していて年数経過と共に徐々に減っていき35年目には100万円近くまでおちこみます。

そのような中、年間30～50万円も管理会社に支払う余裕はありません。

賃料（売上）の５％と聞くと大したことないと思いがちですが、利益ベースで見ると10％以上は支払うことになるのに気付いていない人は多いです。

空室が発生した際には仲介業者と管理会社の両方に手数料を払う必要も生じてくるでしょうし、原状回復費用や修繕費用も割高な業者を指定される気もするので常にヒルのように血を吸われるイメージです。

私は東京の西側に住んでおり物件の所在地も下記のようなエリアにありますので自主管理をするうえで駆け付けやすいです。

築浅物件は賃料も高めなので入居者の属性は比較的良好です。

物件自体も不具合はほとんど発生しないので手間があまり発生しません。

築浅物件とボロ物件とで管理の手間は雲泥の差なはずなのに管理委託手数料は常に賃料の３～５％取られてしまうので築浅のうちは管理委託すべきでないと思っています。

私自身が高齢になり管理が手間になったり物件の不具合も多発するようになったら管理委託することもあるかもしれません。

管理会社にお任せしても彼ら自身が修繕費用等を出すわけではないのでコスト削減をそれほど意識する必要がありません。

設備が壊れた際も今後できるだけ管理の手間がかからないような良い設備を提携先の業者から入れる傾向にあると思います。

従ってオーナーが油断すると運営費用が想定外の高額になるリスクがあると思っています。

そういったことがないようにオーナーは常に管理会社に対して目を光らせていないといけないと思いますがほとんどのオーナーは管理会社にまかせっきりになっているのではないでしょうか。

私は管理会社に委託したことはありません区分マンションの理事などは行ったことはありますし、管理組合が機能せずに管理会社のやりたい放題になっている区分マンションも所有したことがあります。

管理会社が自分の利益になることとオーナーの利益になることは必ずしも一致しないので管理会社に自由にやらせすぎると運営上マズイことになります。

私は管理会社を監視するぐらいなら自分で行ったほうがはるかに精神的にラクだと思います。

私が仮に管理会社に委託したら「何故こんなに高い見積もりばかり出してくるんだ？」とか「清掃料払っているのに何で物件がこんなに汚いんだ？」といった感じでストレスが溜まると思います。

要はこういった業者を基本的に信用していないです。

私は下記に該当する方は手数料を払ってでもお任せしちゃっても良いかと思いますが、私の場合は該当しないと思っているので管理委託するメリットをあまり感じません。

サラリーマンなど多忙

遠隔地に所有している

経験・スキル不足

私の場合は土地から新築している分、物件に対する愛着があります。

ですので物件の管理も自分でやりたいって思いが強いです。

株などと同じ単なる投資先として不動産投資をされている人は管理なんか面倒でやりたくないのかもしれませんが私の場合は面倒とはあまり感じず自分でやりたい性分です。

アパート竣工後の管理方法については既に保有している物件同様に自主管理で行う予定です。

後半は自主管理する理由について記載しました。

自主管理をすれば確実に経費は減らせますが自主管理できる人は多忙でなく自宅近辺に物件を所有していてある程度独力で解決できる方に向いていると思います。