管理会社との面談をしてきました(A社)

A社の担当者と面談をしてきました。
※ちなみにM社の内容は↓
管理会社との面談をしてきました(M社)

担当者の方は2時間近くも誠実にご回答頂き非常に好感を抱きました。
面談の内容を差し支えない範囲でまとめると下記のような感じでした。

・管理料は賃料の4%
・管理戸数は6300戸(うちサブリースは2100戸)
・入居率は平均95%
・管理物件は神奈川の弱いエリアや築年数が古い物件も多い
・集金代行契約は必須
・滞納保証あり(無期限で保証)
・裁判費用、弁護士費用はA社負担
・24H繋がるコールセンターがあり入居者とのやり取りは月1回送付される
・転貸借契約である
・定期借家契約
・竣工時はプロの写真家の見習いの方に室内写真を撮らせる(無料)

サブリースの内容は下記でした。
・査定賃料の91%を保証
・成約賃料が査定賃料を上回ったら成約賃料の91%を支払う
・竣工後免責期間が60日ある(60日間は1円も私に賃料が入らない)
・2年毎に賃料見直しがある
※10年平均で7%程度賃料下落するとの事
・賃料見直しの場合でもMAX5%まで
・サブリース契約の場合A社から解約はしない
・私から解約する場合は3カ月前通知で可能

話を聞いた時点でまずサブリースでの契約は無いなと思いました。
理由は免責期間が60日あるということで、免責期間中に入居した方の賃料は全てA社が取得して私には1円も入らないということです。
あと、査定賃料が低く抑えられていて(約69000円)、実際は査定する際に考慮されていない設備を多数入れているので、実際の成約賃料は70000円を超えると思っていますし立地も良いからサブリースに頼らなくても埋まってくれると思っています。

ですのであとは通常の管理をお願いした場合でM社との比較になるのですが、M社とA社で大きく差異がある点だけまとめてみます。
個人的に良いと思うほうを赤くしています。

M社 A社 コメント
管理費 3% 4% A社の場合は非課税のためM社は実際は3.3%(消費税10%時)
滞納保証 A社は無期限で保証
訴訟保証 裁判・弁護士費用
契約形態 普通賃貸借契約 定期借家契約 定期借家契約のほうが貸主に有利な契約のため、不良入居者を排除しやすい
貸主 A社 A社は転貸借契約のため貸主がA社になります。入居者とトラブルになって万が一訴訟になっても訴えられるのはA社のため訴訟の煩わしさはありません。
住宅検査 さくら事務所のような本格的なものではないようです
査定賃料 約71000円 約69000円 A社の査定はサブリースを前提にしたもので繁忙期はもっと高く決まる可能性が高いとの事

A社の面談をした直後なせいもありA社の内容のほうが充実している気がします。
M社の担当者にも連絡を取って上記についてどう考えているか聞いてみるつもりです。
今まで自主管理しかしたことなかったのですが、入居者を募集して成約した場合、管理会社に1カ月分の手数料&仲介業者に広告費を1カ月分支払うと、2カ月分の負担がかかってしまうので、時間さえあれば自主管理したいというのが本音です。


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