概要
１月中旬に２棟目新築アパートの募集を開始しましたが１か月もかからず全ての部屋に申し込みが入りました。アパートの建築状況
２棟目アパートは２月末完成予定で３月１４日に引き渡し予定です。従って３月１５日から入居開始可能として募集を行いました。
本日物件を見に行ってきましたが思っていたほど完成度は上がっていませんでした。
サイディングは貼り終わりましたが足場はまだ外れていません。
内装も比較的進捗が進んでいる部屋でも部屋の広さなどはわかりますがキッチンなどの搬入もなくドアやクロスなどは全く付いていません。
これは一番進んでいる部屋です。他の部屋は階段が付いていなかったり建築資材で散乱していたりしました。
ウォークインクローゼットは想像以上に広く１Ｋアパートにしては少々オーバースペックだったかもしれません。
これなら自信を持ってウォークインクローゼット物件と言えると思いました。
現場監督には「３月１５日から続々と入居が始まる」と伝えたところ間に合わせると言っていたので一応大丈夫だとは思います。
入居開始日が早い部屋から優先して仕上げてくれるそうです。
アパートの申込状況
１月中旬から募集を開始しましたが当初から土日などを中心に申込が続いていました。１月下旬頃から繁忙期が近づくにつれてどんどん申し込みが入るようになり最近は毎日平日でも申し込みが入るようになりました。
１週間前の時点で残り５部屋となり、その後２部屋キャンセルが出ましたが７部屋申し込みが入り現時点であっという間に全て申し込みが入りました。
アパート周辺には大学が沢山あり、社会人と学生が半々程度になると予想していましたが結果としては２部屋をのぞいて全て社会人になっています。
理由としては学生には手を出しづらい賃料（高い部屋は８万以上する）なのと、大学の合格発表が終わって学生の申し込みが多発するのは３月頃のため学生の需要が見込める前に終わってしまいました。
今日も様々な業者や金融機関の担当者に状況を説明しましたが決まるスピードの早さに驚かれます。
学生入居が中心ですと学生のたまり場になったりマナーが悪かったりとデメリットも多いので社会人中心のほうが賃貸運営にはよかったのかもしれません。
必ずしも確度の高い申し込みばかりではないので今後何部屋かはキャンセルが出ると思います。
ただキャンセルが出てもすぐに決まると思うのであまり気にしていません。
契約締結に至ったのはまだ２部屋であり契約への手続きについても問題があることがわかり色々是正しようとしています。
それに関してはまた別日に記載します。
１棟目のアパートの反省を踏まえた結果
１棟目のアパートより明らかに反響が高かったので今後空室になってもすぐ決まると思います。１棟目のアパートも土地から購入して間取りなども自分の要求を反映してもらいましたが基本的なコンセプトは業者が事前に決めたものでした。
利回りを追求するあまり部屋が狭く収納スペースもほとんどなくプロパンガスだったりします。
それでも立地が良いのでほぼ満室をキープしていますが長期的な経営を考えると２棟目のほうが返済比率も低いですし安定してやっていけると思います。
募集に関しても１棟目のアパートは入居者目線に立ちすぎて礼金０で募集しましたが業者への手数料が薄くしたことで特定の業者にしか紹介してもらえませんでした。
従って今回は礼金１にして業者への手数料を厚くしましたが新築時は礼金１でも全く問題なく決まっていきました。
入居者への初期費用を重くするメリットとしては退去しづらくなると思います。
今後の物件購入基準
自分が住みたいと思える物件でないと購入はしないと思います。先日もアパート建売業者から利回り８％の物件を紹介されましたがその業者の建てる物件は部屋が狭くプロパンで1口コンロだったり2点ユニットだったりするので購入に躊躇します。
物件自体に競争力がないと今後は厳しいと思います。
利回りだけに釣られて郊外の物件を買ったり、大学に近いというだけで最寄りの大学生しかターゲットにできない物件などは大学キャンパスが移転されたら終わりです。
物件自体に魅力があれば最寄りの大学などに頼らなくても入居者がどんどん入ってくるので今後も立地や建物自体にこだわっていきたいです。
そうなると建売を買うのではなく自分で建てるしかないかなと思ってます。
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