【宅建試験2020】即効性がある学習方法の紹介

概要

2カ月近くぶりのブログ更新です。

今度の日曜日が宅建試験ということで宅建試験に関するブログを書いてみます。

私の場合は2018年が45点、2019年が42点と2度合格しているのですが、民法改正も入ってることですし腕試しで今年も受験します。

ちなみに2年連続で一緒に受けていた妻は医師の専門医試験に取り掛かっていたので今年は未受験です。

10月に入ってから過去問を解き始めたのですが、民法改正点がメチャメチャ多いことに先週末気づきました。

過去のテキストが何の意味もなくなってますし、民法に関しては過去の知識が邪魔になるので初学者のほうが点取れるのではないか？と思うほどです。

過去問の出題傾向

平成17年から令和元年までの過去問で３肢以上出題されたものを”○”で2点、１～２肢以上出題されたものを”△”として1点として点数が高いものから並べています。

令和元年だけは参考に実際に出題された問題の数も載せています。
（例）35条書面：問28、問39、問41

見て頂ければわかりますが毎年必ず出題される分野や、毎年交互に出題される分野などあります。

もう試験まで数日しかないですが出題される確率が高い分野に絞って学習すべきと考えます。

↑実はこの表、去年作ったものに令和元年に出題されたものを右列に追記しただけなのですが、例年確実に出題されている内容がほぼそのまま出題されています。
営業保証金だけは令和元年で初めて出題されませんでした。

権利関係

権利関係はまずは民法改正内容を中心に出題されるでしょうから改正点だけは全ておさえたほうがいいです。

そのうえでの話ですが、権利関係は範囲が膨大な割に出題数も14問と多くなく、頻出項目に絞って学習することをおススメします。

ほぼ確実に出題される「不動産登記法」「区分所有法」「借地借家法」「抵当権」「代理一般・無権代理」「相続一般・遺言と遺留分」「民法の賃貸借」で8問カバーできます。

出題される可能性が高い「不法行為」「売主の担保責任(今年から契約不適合責任)」「時効」「制限行為能力者」「債務不履行」の中から２～３問出題されます。

それ以外は勘で良い気がします。

※以下、「確実」「必ず」という言葉が出てきますがあくまで過去の統計上ですので今年の試験で出ることを確約したものでないことをご了承ください。

確実に出題される項目

下記だけで必ず4問出題されます。

不動産登記法

毎年「問14」で必ず出題されます。

区分所有法

毎年「問13」で必ず出題されます。

借地借家法

毎年「問11」「問12」で必ず2問出題されます。

民法の賃貸借と異なるので注意が必要です。

ほぼ出題される項目

抵当権

私が調べた限りでは平成23年以外は全て出題されているのでここの勉強も必須です。

ただ「抵当権」「根抵当権」があって「根抵当権」は難しくあまり出題されないので「抵当権」に絞って学習するのもアリです。

相続一般、遺言と遺留分(法改正あり)

上記表では項目を分けていますが、平成21年以外は全て出題されているのでここの勉強も必須です。

代理一般、無権代理(法改正あり)

上記表では項目を分けていますが、平成23,27,28以外は全て出題されているのでここの勉強も必須です。

昔は確実に出題されていましたが徐々に出題頻度が減っている気がします。

民法の賃貸借(法改正あり)

平成17年から見ると2年に1度しか出題されませんが平成25年から6年連続出題されています。

ただ令和元年は出題されませんでした。

今年は法改正があったのでその辺りが出る可能性が高いと思います。

借地借家法が確実に出題されるので民法の賃貸借との違いが理解できているか？を理解する必要があります。

出題される可能性が高い項目(法改正あり)

上記項目は概ね50％程度の確率で出題されます。

「時効」は6年連続出題されています。

特に契約不適合責任は内容がほぼ一新されたので個人的には必ず出題されると思います。

上記項目は過去の出題頻度は低いですが法改正があったので出題される可能性はあります。

出題される可能性が微妙な項目

「保証(連帯保証でない)」「共有」「請負」「通謀虚偽表示」「根抵当権」「留置権」「地役権」「委任」「先取特権」「条件・期限」「心裡留保」

上記は余裕があれば学習するスタンスでいいかな？って気がします。

権利関係は必ず出題される項目が多々あるのと法改正された内容も出題される確率が高いことを考慮するとこの項目から出題される理由が見つかりません。

法令上の制限

法令上の制限は、ほぼ出題される「開発行為の規制」「農地法」「土地区画整理法」「宅地造成等規制法」「国土利用計画法(事後届出)」「都市計画の内容」で8問中6問取れます。

確実に出題される項目

開発行為の規制

開発行為の定義や、許可不要の開発行為にあたるか否かといった内容です。

令和元年は「問16」で出題されました。

農地法

確実に出題される割に覚える内容が少ないので即効性があります。

令和元年は「問21」で出題されました。

土地区画整理法

令和元年は「問20」で出題されました。

宅地造成等規制法

確実に出題される割に覚える内容が少ないので即効性があります。

令和元年は「問19」で出題されました。

国土利用計画法(事後届出)

「無指定区域」「注視区域」「監視区域」「規制区域」とあるのですが、ほぼ「無指定区域」（事後届出）からしか出題されません。

令和元年は「問22」で出題されました。

ほぼ出題される項目

都市計画の内容

平成27年以外は全て出題されているのでここの勉強も必須です。

「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引区域」「準都市計画区域」「用途地域（各種）」「地域地区（各種）」などの定義が出題されます。

どのような問題かは、令和元年は「問15」で出題されましたので参考にしてください。

出題される可能性が高い項目

概ね50％程度の確率で出題されます。

用途規制

都市計画法で定められた「用途地域」に建築できるか否かについて問われる建築基準法に関する問題です。

具体的には大学とか病院は「低層住居専用地域」「田園住居地域」「工業地域」「工業専用地域」には建てられないとかそういった類です。

私は暗記が苦手なので覚えるのは諦めて何となく意味で覚えるようにしてました。（例えば「低層住居専用地域」「田園住居地域」「工業地域」「工業専用地域」は住居や工場専用なので大学や病院は建てられないよね？みたいな感じ）

出る可能性はそれなりにありますがとにかく覚えづらく語呂合わせに頼らざるを得ないので余力があればって感じです。

令和元年は出題されました。

単体規定

問題文全てが「単体規定」というのではなく設問の1つとして出てくることが多々あります。

建築確認

令和元年は出題されませんでした

法改正で建築確認が必要となる1号特殊建築物の適用される規模が100㎡超から200㎡超に変わったのでこの辺りは出題される可能性が高いです。

建蔽率

私のように土地から新築を検討されている方々にはお馴染みの法改正ですが、準防火地域における準耐火建築物＋準延焼防止建築物(新基準)についても10％緩和されるよう変わったのでこの辺りも出題される可能性が高いです。

出題される可能性が微妙な項目

「高さ規制」「その他の法令制限」「都市計画法の仕組み」「道路規制」「防火・準防火地域」「容積率」「国土利用計画法(事前届出・許可制)」

上記は余裕があれば学習するスタンスでいいかな？って気がします。

「防火・準防火地域」は内容はほぼ変わってないが一応法改正はあったので押さえておいてもいいと思います。

税・その他

ここでいう「税・その他」は5点免除の内容（問45～50）と、税法やその他法令（問23～25）のことを指します。

5点免除は出題される項目が全て決まってます。

税法やその他法令については毎年交互に出題される傾向があるので今年出題される可能性が高い項目に絞ったほうが良いです。

確実に出題される項目

不当景表法

毎年「問47」で必ず出題されます。

景品類の提供の制限はほぼ出ません（出題されたのをみたことない）。

出るのは不当表示の禁止からです。

ほぼ一般常識で解けます。

住宅金融支援機構法

毎年「問46」で必ず出題されます。

(平成19年以降は毎年出題）

出る問題ってほぼ決まってるので過去問暗記でも解ける気がします。

統計

毎年「問48」で必ず出題されます。

最新の統計しか出ないので過去問の統計やっても意味ないですよ！

土地の知識

毎年「問49」で必ず出題されます。

不動産事業をやってる方は一般常識で解けちゃうのですが、不動産に疎い方はその常識がないので有利不利がはっきりわかれます。

建物の知識

毎年「問50」で必ず出題されます。

土地と同様に不動産事業をやってる方は一般常識で解けちゃうのですが、不動産に疎い方はその常識がないので有利不利がはっきりわかれます。

出題される可能性が高い項目

不動産鑑定評価基準

上記表を見て頂ければわかりますが「地価公示法」と「不動産鑑定評価基準」は毎年交互に出題されますので、今年は「不動産鑑定評価基準」が出題される可能性が極めて高いです。

不動産取得税

上記表を見て頂ければわかりますが「固定資産税」と「不動産取得税」は毎年交互に出題されますので、今年は「不動産取得税」が出題される可能性が極めて高いです。

印紙税

印紙税は2年に1度程度出題されますが平成28年以降出題されてないのでそろそろ出るかもしれません。

出題される可能性が微妙な項目

「地価公示法」「固定資産税」「所得税」「贈与税」「登録免許税」は余力があればでいいと思います。

令和元年は「所得税」「贈与税」から出題されました。

宅建業法

宅建業法は基本的に全て学習すべきと考えます。

宅建業法は出題範囲が大して広くない割に20問出題されるので基本的にはテキストの内容を全て理解したほうがいいです。

特に試験では宅建業法の様々な項目から複合的に出題されます。

特に重点的に学習すべき項目

35条書面

毎年必ず複数の設問で問われます。

令和元年は3問出題されています。

媒介・代理契約

平成30年は建物状況調査（インスペクション）の斡旋有無を媒介契約時に確認する内容が追加されたので複数問出題されました。

8種規制

「クーリングオフ」は必ず出ますが、それ以外の規制も出題されます。

ただ「割賦販売の制限」とか「所有権留保の禁止」といった規制はあまり出題されるの見たことがないので省いてもいいかもしれません。

37条書面

毎年必ず出題されます。

営業保証金

毎年必ず出題されます。

令和元年はなぜか出題されませんでした。

住宅瑕疵担保履行法

「宅建業法」ではありませんが平成22年以降毎年出題されてます。

免許の基準、登録の基準(法改正あり)

宅建業法の内容に関する改正ってほぼありません。
(瑕疵の名称が契約不適合になった)

法改正前は成年被後見人と被保佐人は宅建業と宅建士の欠格要件でしたが、改正後は「心身の故障により宅建業(宅建士の事務)を適正に行えないもの」と代わりました。

今後は成年被後見人と被保佐人だからといって一律なれないわけではなく、個別に判断するスタンスになるのでこの辺りも出そうな気がします。

「心身の故障により宅建業(宅建士の事務)を適正に行えない者」に関する改正

まとめ

下記項目はほぼ確実に出題される（または今年出題される可能性が極めて高い）のでそこに絞って学習して余力があればそれ以外に手を付けるスタンスが効率的だと思います。

権利関係

「不動産登記法」「区分所有法」「借地借家法」「抵当権」「代理一般・無権代理」「相続一般・遺言と遺留分」「民法の賃貸借」

その他、民法改正点全て

法令上の制限

「開発行為の規制」「農地法」「土地区画整理法」「宅地造成等規制法」「国土利用計画法(事後届出)」「都市計画の内容」

税・その他

「不当景表法」「統計」「建物」「土地」「住宅金融支援機構法」「不動産鑑定基準」「不動産取得税」

宅建業法

基本的に全て