3棟目建築(77)最終回：物件スペック＆画像公開

概要
これまでの概要
物件スペック
1. 主な設備
物件画像
まとめ

概要

先月末に引き渡しを受けた「3棟目アパート」ですが残工事もほぼ終わり建築に関する作業は終了しつつあります。

建築に関するこれまでのまとめをさせて頂いて「3棟目アパート」建築に関するブログは今回で終了とさせていただきます。

これまでの概要

土地購入

2018年12月に土地を発見してから2019年4月に土地の決済をするまで主に下記について対応してきました。

2018年12月に土地を発見
独自にボリュームチェックを進めて一番手で買付を入れる
土地を購入した際のポイント
一種高度地区の土地に3階建て建築プランを入れる過程
区有通路のデメリット
アスファルト撤去後に判明した土地の瑕疵

融資

土地については2019年1月に買付を入れましたが、融資内諾を取れた人から優先的に売主へ話を持って行くということになったので融資活動を行いましたが中々厳しい状況となりました。

スルガショックによる厳しい融資活動
取引先のS武信金から融資を得る
取引先の○葉銀行から厳しい条件を提示される
○そな銀行に融資打診してが玉砕
新規開拓した○浜銀行から融資を得る
既存物件も含めて○浜銀行へ借り換え

建築請負契約

建築業者については紹介して頂いた業者をメインに交渉をして建物概要と見積もり金額に納得したので請負契約に臨みましたが請負契約の場にてエアコンが標準工事に含まれていないことが発覚して、一旦契約をキャンセルしました。

紹介頂いた建築業者へコンタクト
提示された見積もりに対する金額交渉
請負契約当日にキャンセル
建築業者と再交渉の末、請負契約締結

設計

設計については2018年末に独自にボリュームチェックをしたものをベースに建築業者に検討してもらいましたが、北側道路が区有通路のため想定していたオートロックが取り付けられず、請負契約時に想定していた建物が建てられなくなり、その後準防火地域による建蔽率緩和の適用を受けるために設計をストップするなど迷走を続け、結局設計に半年以上かかってしまいました。

請負契約時に盛り込んだオートロック設置が難航
GW時に合意しかけた設計プランを破棄
準防火地域による建蔽率緩和の適用を模索
インテリア関連の検討

地盤改良

2019年4月に土地の決済を行ったあとに駐車場だったアスファルト撤去を行ったところ、土地に改良剤が混ざっていて固くなっており瑕疵がある状態でした。

その後7月に地盤調査をしたところ残念ながら若干地盤が弱く地盤改良の必要が発生し、地盤改良と土地に埋まったガラを撤去して売主に瑕疵担保請求を行いました。

地盤調査実施
地盤調査結果、改良が必要
土地の瑕疵担保責任を追及
地盤改良工事実施

建築

建築確認申請が通ったので2019年9月になって着工が始まりましたが、暫くしてから近隣からクレームが頻繁に発生して度々警察を呼ばれる事態に発展しました。

2020年2月に建築完了したため完了検査を受けましたが土壇場で検査済証が下りないという役所からのストップも発生しました。

建築業者と役所で猛抗議をして何とか2月末に竣工、引き渡しとなりました。

着工、基礎工事
工事中の近隣からのクレーム
上棟、竣工への過程
表題登記申請手順
工事遅延
検査済証が下りないトラブル
引き渡し
分離発注した残工事

賃貸借

2019年の終わりころに近隣の法人から一括借り上げの話が持ち上がり話がトントン拍子に進み賃貸借契約に至りました。

物件スペック

竣工時の物件スペックは以下の通りです。

単純な表面利回りは9.27%で返済比率は27.7％となりました。

1種高度地区という3階建てには不向きな土地でしたが容積率は190%とMAXの200％を限りなく使い切ることができました。

土地情報
用途地域	第一種中高層住居専用地域
高度地区	1種
建蔽率	60%(緩和後80%)	・角地緩和+10% ・準防火地域緩和+10%
容積率	200％
敷地面積	14●㎡
建物情報
戸数	12戸
建築面積	10●㎡	建蔽率：71.7％
延床面積	27●㎡	容積率：189.8%
劣化等級	3級
収支情報
①土地価格	51●●万円	坪単価：118.8万円
②建物請負価格	58●●万円	坪単価：70.9万円
③表面利回り	9.27％	⑥　÷　(①　＋　②)
④諸費用	86●万円
⑤実質利回り	8.6%	⑥　÷　(①　＋　②　＋　④)
⑥年間賃料	10●●万円
⑦年間返済額	28●万円	金利0.97%,期間35年,借入8200万円
⑧返済比率	27.7％	⑦　÷　⑥