概要
最近はtwitterで活動を呟くことが多いので久しぶりのブログ投稿になります。
近況ですが建築中の「3棟目アパート」に関して忙しいのですが、「1棟目アパート」「2棟目アパート」でも入退去が発生しており色々と忙しいです。
今回は「1棟目アパート」に関する1月の活動について書いておきます。
退去ラッシュ
繁忙期ですので私のブログを見ている方が所有されている物件でもどんどん退去通知が来ていると思います。
私の「1棟目アパート」も1月だけで3件の退去が発生しました。
退去になっても立地さえ良ければ退去後速やかに原状回復して仲介業者にしっかりと募集活動をしていればすぐに埋まるので特に気にならなくなりました。
こちらの3件について退去～入居までの1月に行っていた活動について書いていこうと思います。
退去発生した時点での概要はこのような感じで赤枠が退去理由などになります。
3階の部屋
こちらの入居者は契約して1年半での解約となりました。
結婚して台湾に帰るので退去します
こちらの方は台湾の方なのですが日本の大手企業に勤めていて特に問題ない方だったので残念です。
私の友人(台湾人)にそのまま住んでもらうことは可能ですか？
構いませんが保証会社と火災保険には加入してもらいますよ。
その方は在留カードが今年の春で切れます。
もし在留カードの更新ができなかった場合に賃貸借契約は解除せざるを得ませんのでご了承ください。
この更新ができないと日本に留まることがそもそもできないからです。
友人の方の収入は少し微妙だったのですが保証会社に入ってくれていれば問題ないですし、原状回復不要でそのままの状態で住んでくれるとのことと、仲介業者を通さないので広告料も不要となりこちらにとってもメリットがあったので応じることにしました。
事前内見
契約前に旧入居者と新入居者と私の3者でアパートの現状確認を行いました。
特に問題ないです。
退去したあとにクリーニングだけは入れる予定です。
お金がもったいないのでそのままじゃダメですか？
私も退去時に一生懸命掃除します。
うーん・・・。
クリーニングは入れたほうがいいと思いますよ・・・。
とはいえ新しい入居者はあまりお金に余裕がなさそうで少しでも節約したいようだったので仕方なく応じることにしました。
クリーニングは最悪私が自費で負担してもいいかな？と思っていました。
家具とかも友人に使ってもらいますので置いていきます。
構いませんが友人の方が退去する際は責任もって撤去してくださいね。
賃貸借契約
保証会社の審査も通ったので12月初旬に旧入居者と新入居者と私の3者で改めてお会いして契約をしました。
所有物件で4部屋退去が発生しているがうち1部屋は退去者の友人が契約してくれることになったので直接契約を行いました
保証会社委託料・火災保険料・賃料以外は一切受け取らず、以下の費用が不要なので契約者に感謝されました。
・仲介手数料
・広告料
・安心サポート費用
・抗菌代
・敷金
・礼金— ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) December 10, 2019
旧入居者退去
1月初旬に旧入居者が退去したので立ち合いを行いましたが正直結構汚かったです。
埃だらけで置いて行った家電も全然掃除していなくてこのまま新しい入居者に貸すのはどうなんだろ？と感じました。
クリーニング業者を入れたところで家具などが置いてあるので満足に清掃できないでしょうから私のほうで数時間かけて最低限の掃除しました。
クッションフロア交換
今回の契約は現状のまま貸すということで原状回復不要だったのですが、洗面所のクッションフロアが結構汚かったのでそこだけ交換しました。
退去部屋のクッションフロアを貼り替え中。
パッと見た感じは汚くないのだが、よく見るとタバコの焦げ跡があったり色も斑になっている。
とりあえず剥がし終えて休憩中😴 pic.twitter.com/inqPFKpYr3— ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) January 10, 2020
交換前
交換中、交換後
自宅に保管してあったクッションフロアとボンドで短時間で貼りました。
仕上がりはイマイチですが貼る前よりは大分マシになったと思います。
消防設備点検
退去した部屋は3階のため避難ばしごが設置してあったり火災報知器が設置されているので不具合がないか確認しました。
春には全入居者に連絡して消防設備の点検をして消防署へ報告する予定です。
新入居者へ引き渡し
上記作業を行ったのちに新入居者とアパート前で待ち合わせをして鍵の引き渡しと設備の説明などを行ってきました。
ところが旧入居者が置いていった家具や家電の多くを新入居者は聞いていなかったらしく困っていました。
これって粗大ゴミに出せばいいんですかね・・・
あと私のほうで簡単に清掃はしましたが部屋が汚いことに結構ビックリしてました。
私のほうで多少掃除しましたが結構汚いですよ。
まさかここまで汚いとは思わずショックです
だからクリーニング業者入れたほうがいいって言ったじゃないですかww
後悔してます
このような感じで新入居者はちょっとガッカリしてましたが、元々クリーニングもなしの現状のまま引き渡すという条件で契約しているのに、汚くてガッカリというのはムシが良すぎる気がしますし、旧入居者も清掃するって約束してたのに汚いまま退去しているのでどっちもどっちだな～と思いました。
家具・家電も置いていくということで合意してましたが、置いていく家電の内容にも齟齬があったみたいですので、やはり現状のまま次の入居者に引き渡すのは色々とトラブルを抱えると思いますので今後同じような内容で依頼をうけても応じるかは微妙です。
2階の部屋
こちらの入居者は住んで2年後の更新を機に退去となりました。
上階からの音がすごくて体調も崩してしまったので退去します。
うーん・・・。アパートの宿命な騒音問題ですか。
今後のこともあるので上階の入居者に注意しておきました。
上階の入居者はまともな人なのですが無自覚に音を出してしまう人のようです。
こちらの部屋は先日退去立ち合いをしまして設備に不具合などは特になかったので退去日当日にクリーニング業者に清掃をしてもらいました。
ただフローリングの一部にワックスが剥がれた状態になっていて見た目はイマイチです。
元々アパートのフローリングはノンワックスタイプなのですが、竣工後に引き渡された時点でワックスが塗ってありました。
ワックスは時間が経つと剥がれたりするので定期的にワックスを塗り直したりする必要があるのですが、塗り直してもまた汚くなるだけなので今回のようにワックスが汚くなっている部屋についてはもうワックスを剥がそうと思います。
この部屋は2月20日から次の入居者が決まっているので今月どこかのタイミングで現地へいってワックスを剥がしに行こうと思ってます。
1階の部屋
こちらの入居者は住んで1年での退去となりました。。。
「1棟目アパート」はまだ築5年弱なのですが、既にこの部屋は4回退去となっていて極端に入居期間が短いのです。
1階で道路沿いの部屋なので音とか気になるのかな？と思い前回の退去時に2重サッシを付けたのですがそれでも1年での退去です。。。
この部屋って築5年で既に4回目の退去なのですが住み心地って悪かったですか？
いえいえ。勤務先が変更になったので住み心地は良かったですよ
偶然短期での退去が続いただけと思いたいです。。。
自らクリーニング実施
退去立ち合いしましたが非常に良い入居者だったようで、このまま貸せるんじゃないか？ってくらい室内は綺麗でした。
従って今後退去立ち合い時にチェックして比較的綺麗な部屋については自分でクリーニングをしようと思います。
浴室とかはパッと見綺麗だったのですがよく見ると垢などで黒ずんでおり、通常のスポンジなどで擦っても全く落ちないのでメラミンスポンジで擦ったら一応落ちました(赤枠内)ので、メラミンスポンジで擦りまくって何とか落としました。
蛇口から漏水
退去立ち合い時に蛇口から漏水していることがわかりました。
蛇口関連はあまり詳しくないのですが漏水関連はパッキン交換で直るのでは？と軽く考えてました。
蛇口の型番を調べて該当するパッキンを調べたのですが見つからなかったのでリクシルのサポートで確認しました。
該当するパッキンってどこで買えばいいんですか？
パッキンの型番はxxxになります。
その型番でしたらネットで購入できるので大丈夫だと思います。
パッキン以外にカートリッジ交換も必要になるかもしれません。
パッキンだけなら数百円で買えるのですが、カートリッジだとネットで5000円くらいするのでまずはパッキンだけ交換して直るか確かめることにしました。
パッキン交換断念
というわけでパッキンを購入して現地へ行って交換を試みました。
蛇口を分解していったのですが、画像の赤丸部分がどうしても外れず断念しました。
長期間使用することで汚れや水道からのカルキなどで固着してしまうことがあるようです。
キッチンの蛇口から水が漏れていてパッキンやシリコングリス等を購入したが赤丸がどうしても取り外せず断念。
モーターレンチで回転させようとしても完全に固まっていて蛇口ごと回ってしまいこれ以上やると壊れそうだったので大人しく業者を呼びます😫
敗北感が半端ない・・・。 pic.twitter.com/j4Nt9x0aKq— ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) January 26, 2020
業者にヘルプ
この時点で1月27日で、2月になったら次の入居者が入居開始になる状況でした。
仕方がないので諦めて業者にヘルプすることにしました。
ネットで対応してくれそうな業者を調べてみたところ「パッキン交換6000円～」と書いてある業者があったのでとりあえず電話してみました。
かくかくしかじかでパッキン交換をおねがいしたいのですが。
わかりました。とりあえず現地確認させてください。
見て頂いてパッキン交換で直らなそうでしたらお断りしても構いませんか？
はい。その場合は費用はかかりません。
というわけでその日の夕方に現地で水道業者と待ち合わせて見てもらいましたが見て数秒でこのように言われました。
これですと蛇口交換じゃないと直らないです。
え？リクシルさんはパッキン交換で直ると言っていましたが。
その場合はリクシルが提携している業者に来てもらわないとできないです。
弊社ができることは蛇口交換だけです。
蛇口交換でしたらこの場で直すことができます。
え？御社のＨＰでパッキン交換6000円って書いてあったからお願いしたのですが。
結局は現地を見てみないとわからないんです。
このようなやり取りを見てどう感じるかは人それぞれだと思いますが、私には最初から蛇口交換前提で話が進んでいるように感じちゃったんです。
水道トラブルって結構緊急を要することが多く、おそらく大抵の人は相手の言いなりで交換に応じちゃうと思います。
混合水栓本体だけでも普通に買えば2~3万円はするでしょうし、出張費、交換費用などを考慮したら総額5万円くらい請求されてもおかしくありません。
当初から業者に蛇口交換を頼むつもりはなかったのでお断りしました。
自ら交換にチャレンジ
この時点で1月27日の夜でした。1月中に修理完了しないと次の入居者の入居日に間に合わない状況でしたが自ら交換にチャレンジすることにしました。
まずはその場で既存の蛇口を外すことを試みましたがマニュアルなどが手元になくお湯と水のホースを抜くことができずその日は断念しました。
次に交換できそうなリクシルの蛇口をamazonのお急ぎ便で購入して28日には自宅に届くように手配しました。
次にリクシルのサポートにまた連絡して上記ホースの外し方を聞きました。
翌29日に再び現地へ行って漏水している蛇口本体を外すことができました。
次に購入した蛇口をとりつけます。
こちらは取付説明書があるので手順に沿って台座をつけて蛇口のホースを取水管に接続する際に事件がおきました。
ホースが取水管に微妙に届かないのです。。。
ところが接続するためのアダプターを取り付けたところギリギリ届いたので取り付けることができました。
費用は蛇口本体7500円のみなので今後は自分で容易に交換できるＤＩＹスキルがつきましたが、購入する際はホースの長さも要チェックだと気づきました。
電子錠故障
年末に入居者から電子錠故障の連絡が来た件の続きを書きます。
同一製品交換は断念
アパートにつけている電子錠は既に廃盤となっており新品は売っていません。
従って交換する場合は中古で入手する必要があるのですが、ヤフオクやメルカリなどのフリマサイトでも入手は難しそうなので中古入手は断念しました。
電子錠の製造メーカーに修理してもらえないかきいてみたのですが、修理は受けていないようなので同一製品への交換を断念せざるを得ませんでした。
後継機種を購入
しかたないので同一メーカーの後継機種を購入しました。
取り付けは現行機種と同じなのでほぼ説明書なしで10分くらいで交換できました。
この部屋だけ後継機種になるので統一感がなくなるかな？と気にしていたのですが、付けてみたら意外と違和感がなかったです。
まとめ
今回は「1棟目アパート」に関する1月の活動について書きました。
今年の目標として自らDIYできる範囲を増やしたいと考えており、クッションフロアや蛇口の交換や、汚れが目立たないへやについては自らハウスクリーニングしてみました。
また仲介業者を挟まず賃借人と直接契約するところまでは良かったのですが、現状回復なしでそのまま貸すのはトラブルの元ですので今後はお願いされても断ろうと思います。
建築中の「3棟目アパート」がいよいよ今月竣工ですので次回はそちらに関しても状況を記載します。
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