概要
シノケンのセミナーに出席してきましたので内容や感想について記載しますセミナーの感想
セミナー自体は初心者向けといった内容で特に目新しい内容はありませんでした。セミナールームの中に原寸大のモデルルームが2部屋あって休憩時間に室内を確認することができました。
ローンの返済内訳は金利と元金があって、仮にキャッシュフローはトントンだとしても実際は元金が減っていくので実質純資産は増えていくのは周知の通りですが、そのことを「モーゲージリダクション」と言うそうで初耳でした。
面談の内容
その後、シノケンの担当者2名と面談を行いました。シノケンでアパートを建てる場合について色々ヒアリングをしたので実際に聞いた事実のみを記載します。
事前に断っておきますが実名を出しているのでシノケンに対して悪いことを言うつもりはありませんし公開されている内容のみ記載します。
シノケンで購入した場合、シノケンで管理を委託することが必須
管理委託期間は最低10年で後は2年更新
プロパンガス会社もシノケングループの会社と契約が必須(22年)
管理委託料は5%
エアコン・給湯器設置費用は無料(プロパン契約)
入居者募集の際は管理会社に手数料を支払う必要はない
神奈川・埼玉の物件はあまり扱っていない
23区で建てる場合はロフト付きでシャワータイプのコンパクトタイプが中心
提携している金融機関では35年ローンも可能(個人)
都内だと表面で5%半ば～6%程度
共益費として入居者から3500円徴収して原状回復等に充当する
色々話を聞いた感想は、属性が高い方で、アパート経営に対する煩わしさやリスクを取りたくない人には向いていると思いました。
様々な手間やリスクはシノケンである程度カバーしてくれると思いました。
例えば引き渡し後満室までの賃料はシノケンで保証するなど。
私の場合は自主管理をしたり何でも自分で色々やりたい感じなので、全てお任せする代わりに利回りはそれなりという感じは合わないかなと思いました。
紹介を受けた物件について
その後、私の属性や資産状況などから自己資金をあまり出さずに１億程度の物件ということで２件紹介されました。１件は板橋区の物件でもう１件は江戸川区の物件です。
場所：板橋区
徒歩：６分
価格：１億弱
表面利回り：5.5％
場所：江戸川区
徒歩：10分
価格：１億弱
表面利回り：6.1％
さすがにちょっと手が出せない利回りですが、15年くらい保有すれば残債はほぼ土地値になるようなので属性が高い方が数棟買ってあとはお任せで放置って感じなのもアリな気がします。
あとは法人で融資を受けたいのですが法人融資の金融機関は大分限られるそうで、シノケンが扱っている金融機関をいくつか教えて頂きましたが全て知っているところでした。
ちなみに私が1棟目の融資を受けた金融機関がやはり一番低金利で貸してくれるそうで、2棟目もそこから借りるのが良いとの事でした。
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