概要
先日の地盤調査によって土地の瑕疵担保責任を追及すべく色々と対応した内容について記載します。
土地の瑕疵担保期限
土地の引き渡しを受けたのが4月16日で瑕疵担保責任期間を3カ月設けてありますので土地の瑕疵を問える期間は7月15日までとなっています。
3カ月で土地の瑕疵が見つかるか微妙なスケジュールだったので土地の仲介業者に瑕疵担保責任期間を延ばしてもらうよう要請していたのですが結局受け入れられませんでした。
当初の予定では7月上旬に基礎工事を行う予定で、その際に根切り工事を行って土地を掘ってみてガラが出たら売主に撤去費用を追及する予定でした。
ですがその後計画が遅れてしまいとても7月上旬に基礎工事を行うことが不可能な状況になりました。
建築業者からも
今回のことで土地の瑕疵担保責任期限までに土地の瑕疵を発見することは困難になりますので万が一ガラなどが出た場合はヨッシー様にリスクを負って頂くことになるのでその点はご了承ください。
と言われていました。
こればっかりは私のワガママで設計を何度も見直していたので仕方がないと割り切っていました。
地盤調査結果
7月12日の話に戻りますが地盤調査を見学に行った際に土地の中央部分が固く地盤調査の杭が入らない状況で作業者からは
いくつかポイントずらしたのですが杭が入らないので調査できないですね。
といった感じで言われてしまい調査できませんでした。
アスファルトを撤去してもらった際に解体業者から土地の表面が表層改良されていて固くなっていると説明されて理解していましたが解体業者からは
このままでも地盤調査や基礎工事をするのは問題ないです。
どうせその際に発生した残土と一緒に捨てればいいんじゃないでしょうか？
あと基礎工事で掘った箇所以外は捨てる必要もないと思います。
と言われていたのでまさか地盤調査すらできないとは思いませんでした。
土地の瑕疵担保責任追及へ
地盤調査が一部行えなかったということで、物件の近くに土地の仲介業者のオフィスがあるのでアポなしで向かいました。
幸い担当者はいたので現在の状況を説明しました。
本日地盤調査を行った結果、一部の土地の表面が固く調査ができませんでした。
スケジュールが遅延していて最終的な地中障害物の範囲はわかりませんが少なくとも現時点で土地の表面が固く覆われており建築するうえで障害となっています。
わかりました。
早速売主と現地を見てきます。
状況を聞く限りでは地中障害物による土地の瑕疵は追及できると思います。
というわけで数日後に売主と仲介業者で現地を確認してもらって売主側も仲介業者から土地の瑕疵である旨を説明されて納得していたみたいです。
今後の対応について
仲介業者を通じて下記3パターンのいずれかで対応を依頼しました。
①9月の着工時まで既に発見している「地中障害物の瑕疵」について具体的な除去費用が判明するまで猶予を頂きたい
②私のほうで今月中に「地中障害物の瑕疵」について試掘を行って除去するので具体的な除去費用が判明するまで猶予を頂きたい
③売主側で「地中障害物の瑕疵」について試掘を行って除去して頂く
売主側としても私としても極力安価に収めたいので②や③の方法だと地中障害物を除去するために別途業者を用意しないといけなく費用も労力もかかるので原則は①の建築業者が基礎工事を行うタイミングで一緒に地中障害物の除去を行ってその追加費用だけ売主側に請求する形に誘導して①の方法で納得してもらいました。
これで一応9月まで猶予を貰った形になりますのであとはどこまで認めてもらえるかという話になります。
残念なことに数日前に地盤調査の結果が来て地盤改良が必要なことが確定しました。
地盤改良業者からは「地中障害物の除去を事前に行わないと地盤改良工事は行えない」と言われました。
その後地盤改良業者と協議をして下記方針で対応する形でまとまりました。
①地盤改良会社にて試掘
地中障害物がある可能性が高い表層から２メートルくらいまで掘ってみて地中障害物があれば除去して、その後掘った土は埋め戻します。
②地盤改良工事実施
③根切り工事実施
④基礎工事実施
①の作業は土地に地中障害物があることが確実なためこのままでは地盤改良工事が行えないために通常の地盤改良工事では不必要な工程となります。
従ってこちらの費用は売主側に請求するつもりで現時点では16万円の見積もりを頂いています。
プラス撤去した地中障害物を処分する費用もかかります。
現時点では余裕をもった見積もりですので地中障害物撤去に伴う総額は20～30万円程度に収まると思います。
事前に基礎に沿って試掘を行うことで根切り工事時に新たに地中障害物が発見されるリスクはかなり軽減されるのでここまでを売主側に負担頂くことで私のほうで懸念していた土地の瑕疵担保責任を問えなくなるリスクはかなり減ったと思います。
まとめ
というわけで地盤調査によって土地の瑕疵担保責任を追及すべく色々と対応した内容について記載しました。
実は地盤調査のスケジュール自体も本来は7月19日だったのですがそこで瑕疵が発覚した場合、売主側に追及できなくなるので無理を言って7月12日に調査してもらった経緯があったりします。
これで売主側に土地の瑕疵を取ってもらえる目途が立ったので良かったです。
（最終的な費用を請求して納得してもらえるかはまだ不明ですが）
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