今回アパートを建築する際にお付き合いさせて頂いている会社は、
それまで賃貸併用住宅をメインでコンサルティングされていたのですが、
今年の初旬からアパート建築にも手がけるようになった会社になります。
会社自体はまだ設立して間もないベンチャー企業になりますが、
社員一人一人の経験・スキルは高い会社だと思っています。
この会社の提案するアパートの特徴ですが、
・都内の駅近
・角地整形地
・利回り８％以上を確保
といった形になります。
都内の駅近で新築のため空室リスクも低く、
新築後10年は躯体などに関しては保障が適用され、
実際には築浅の間は設備の故障はほとんど無いと思われるので、
想定外のトラブルに巻き込まれにくい事が決めたポイントでした。
セミナーに出席した際には会場がかなり大きかったにもかかわらず
満席でしたので都内で利回り８％以上を提案できる会社は中々無いと思ったのと、
実際に築浅で売りにだされている物件が今だと利回り５～７％程度の物件ばかりなので
この会社の提案する内容がかなり魅力的に思えました。
都内を外れたり旗竿地でしたら８％以上の物件はあると思いますが、
この会社のような都内の好立地でこれだけの高利回りの物件は中々ないと思っています。
現在、これだけ土地価格・建築資材・建築工賃が上昇している中で
高利回りの物件を提案できるのか私なりに感じたのが下記になります。
①土地の提案力が高い
②安価な業者を紹介してくれる
③金融機関の紹介
①は高利回りを実現できそうな土地を紹介してくれます。
アパートを建築するには単純に建ぺい率・容積率だけではなく、
高さ制限・斜線制限・自治体の条例など様々な制限があり、
中々容積率を使い切るアパートは現実には立てづらいです。
今回私の物件の容積率は200％ですが、200％にかなり近い値まで使い切っているので
18戸もの多くの部屋を確保しています。
②は紹介してくれる業者は決して大手の会社ではないですが、
薄利で仕事をしてくれる建築業者や税理士などを紹介してくれます。
まだ建築していないので実際に建築業者が期待通りの仕事をしてくれるかはこれからですね。
③は本当にびっくりしました。私なんかに2億貸してくれる業者は自分では絶対に見つけられません。
他の業者のセミナーでも私の属性では7～8000万円が妥当と言っていたので・・・。
セミナーに出席したあとに面談したのですが、
私の中ではこのような希望を出した記憶があります。
・総額5000万円程度のアパート
・表面利回り8％
・金利2.5％程度で融資を引ければいい
実際には下記のようになったので当時の思惑と全然異なりましたが
サラリーマンの枠を目いっぱい使いたいと思っていたので今のところは良い結果になったと思っています。
・総額2億
・表面利回り8.3％
・金利は1.2％
今回アパートが無事に竣工して、
賃貸経営がうまくいったら次はこの会社で
賃貸併用住宅を建ててみたいと思っています。
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