2棟目アパート候補の土地の検討(神奈川県)

概要

コンサル会社の担当者から新たな2棟目の土地が提案されましたので本日検討してみました。

提案物件のスペック

場所:神奈川県(横浜まで約20分)
駅からの距離:9分
土地:約3000万円
建物:約5000万円
総費用:約8500万円
表面利回り:8.4%

提案物件のメリット

某金融機関からの融資評価は8300万円との事でした。
土地+建物の価格は8000万円前後で建てられそうなのでフルローンが見込める物件になります。
融資期間は30年、金利は2%弱で融資は引けそうとの事です。
ここの金融機関からは先日8000万円程度の融資可能と回答を得ているのでおそらく競合が居なければ所有可能な気がします。

提案物件のデメリット

都心から遠すぎます。都心まで電車で1時間程度かかり自主管理は極めて難しいです。
ウィキペディアで対象駅を調べたところ駅周辺にかつては大規模商業施設とか映画館とかいっぱいあったようですが現在は全て撤退してパチンコ屋になっていたり過疎化が進行している気がしました。
周辺の家賃相場も築30年ぐらいのアパートで3万円程度となっており賃貸相場自体が既に若干崩壊している気がします。
現在でもこのような状況なので数十年後は更に悪化していると思います。

結論

元々都内で所有する前提で活動しているのでフルローンが組めるという理由で購入するのは本末転倒なので見合わせたいと思います。新築時は6万円強で貸す想定で建てますが、築年数と共に急激に賃料を下げざるを得なくなることが容易に想像できます。
今は買い時とは思っていないので相当惹かれる物件以外は手を出さないほうがいいのかなと思っています。


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