概要
話を進めている「3棟目アパート」ですが先月下旬に土地売買契約締結して本日融資の正式決裁が下りました。
重要事項説明(仮)
2月上旬に売主へ買付提出して無事に応じて頂いており2月17日契約に向けて動いておりました。
2月15日に土地の仲介業者のオフィスへ行って事前に重要事項説明を受けました。
通常、契約時に重要事項説明を受けたあとにすぐに売買契約を締結することが多いのですが仲介業者の配慮で事前に重要事項説明をしてくれました。
主な内容はこのような感じです。
瑕疵担保期間3ヶ月
土地瑕疵担保はあり
手付金は250万
契約解除による違約金は10％
手付金は５％未満ですし違約金の額も10％ですので万が一、一方的にキャンセルとなってもダメージは軽減されます。
土地の引き渡しは4月中旬です。
瑕疵担保期間3ヶ月ですので7月中旬までに地盤調査は行ったうえで着工してガラなどが出ないか確定させないといけません。
建築会社に確認
一応上記スケジュールで問題ないか請負予定の建築会社に確認しました。
7月中旬までに地盤調査は行ったうえで着工してガラなどが出ないか確定させないといけないですが大丈夫ですか？
そうですね。多分大丈夫ですがギリギリかもしれません。
わかりました。
売主側に瑕疵担保期間を4か月にしてもらえないか聞いてみます。
一応聞いてみましたが売主側に不利な変更ですので応じてもらえなかったので3か月でやるしかないです。
重要事項説明(仮2)
今回は私と妻の2人が買主のために契約日の17日に私と妻が同席して契約に臨むのが常です。
ただ妻は多忙のため契約の場に出席させるのも大変です。
従って契約前日の2月16日に自宅近所の喫茶店に来てもらって妻に対して重要事項説明をしてもらいました。
2017年6月に私が「2棟目アパート」の土地契約の際に妻を同席させたのですが2時間近くかかったうえに内容がさっぱりわからなかったので妻は途中で退出してしまいました。
そのため妻は「重要事項説明や契約の場に出ることが非常に苦痛」だと言っていました。
その後、妻は宅建の勉強などもやったり私の話を聞く機会も多かったため当時とはくらべものにならないくらい宅建の知識は得ているため今回の重要事項説明の内容は普通に理解できて苦痛ではなかったみたいです。
契約延期
ところが16日の夜に仲介業者から電話がありました。
実はL字溝の一部が売買契約した土地に入りこんでいることがわかりました。
直した場合の費用負担をどうするか役所へ確認する必要があるので明日の契約を延期して頂けないでしょうか？
L字溝はこんな感じのやつです。
実はこれって全く同じことが「1棟目アパート」の建築の際にもありました。
その時は結局練馬区負担で直してもらった経緯があります。
売買契約締結
その後、役所に確認を取った業者から連絡がありました。
役所に確認したところ原則は練馬区負担で直してもらえるそうです。
ただ、あまりにも土地に入り込んでいる面積が小さい場合など影響がない場合は現状のままにしておくこともあり得るそうでケースバイケースだそうです。
わかりました。
というわけで結局重要事項説明の内容にこういったリスクがあることを承知で購入する形になりました。
売買契約は結局22日の夕方に行いました。
この日は夜から祖父の通夜のため群馬に行く必要があったので喪服で売買契約の場に出席しました。
売主側は高齢の兄弟で相続された土地でした。
契約自体は事前に重要事項説明を受けていたということもあって特に滞りなく30分強で終わりました。
融資正式決裁
売買契約はS武信金の融資特約を付けていました。
融資承認期限は3月15日だったのでその日までに正式に融資決裁が下りない場合は白紙解約する権利を得ます。
ただ、本日(3月5日)S武信金から融資決裁が下りたと連絡があったのでもう白紙解約はできなくなりました。
融資条件は内諾時に聞いていた内容と同じです。
(8700万円,1.65%,30年)
本日これからS武信金へ行って通帳の現物チェックをしてもらいに行きます。
ただ横○銀行で借りたい気持ちが強いのでS武信金へ行くのが正直少し億劫です。
まとめ
というわけで土地の売買契約締結とS武信金から融資の正式決裁が下りたので購入することは確定となりました。
今後は早急に建築会社と建物の請負契約を締結して建物の詳細なプランを確定させる必要があるのですが、建築会社と費用感で若干折り合いが付いていない状況です。
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