物件価格は下落基調だが今後は？
2018年は年初からスルガショックなどがあり、最近は物件が下落しているという話をよく聞くようになりました。ただ下記のレポートなどを見ると1棟物が若干下落しているように見えますがまだ如実に下落しているようには見えません。
一棟物件の価格、下落基調へ（不動産投資レポート11月）
注意したいのが上記データは成約価格ではなく売出価格に過ぎないので、売主が強気の価格で売り出しても現実としては融資も厳しくなり中々成約に至らず成約価格としては下がっているのが現実かもしれません。
都内についても足立区などの端のエリアについてはかなり下がってきているようです。
現在は下落基調にあり2019年は本格的に下落していくという意見が多くなっている中、普通の感覚だったら様子見すべきでしょうし私自身も無理して購入すべきでないと思っています。
不動産に限らず「安い時に買って高い時に売る」というのはビジネスの基本です。
ただ、2019年以降も下落するという意見も予想に過ぎず、個人的にはスルガショックについてはサラリーマン投資家にとってはインパクトが大きいですがマイホームなどを購入する層にはあまり関係なく、むしろ金利や消費増税や住宅ローン減税の動向などのほうが大きな影響を与えると思っています。
現在はサラリーマン投資家に融資が出づらくなっていますが決して融資が出なくなったわけではないです。
先日も元地銀の融資担当者のセミナーに出ましたが、「去年まではジャブジャブに融資が出ていたがスルガショックの後もまだユルい」と言っていました。
そもそもサラリーマン投資家の不動産投資に対する意欲は引き続き高いようですので際限なく下落し続けるとは考えづらいです。
建築価格についても建築資材の高騰や東京オリンピック以降も職人不足が予想され高止まりで推移していくと言われています。
そういったこともトータルすると個人的には2019年以降に新築を建てる方にとってはあまり安くならず、中古物件については若干下落すると思っています。
ですので新築物件の建築・購入を検討されている方はこの先待ち続けていても大幅に割安で買えるとは思っておらず、多少相場が下がっても収支が回る物件を見つけたら購入に踏み切るのもアリかな？って思ってます。
1棟物の経営をするのが早ければそれだけ資産拡大スピードは増すでしょうし、人生は有限ですから相場が下がるのを待ち続けているうちに融資が受けられなくなるかもしれません。
表面利回りは当てにならない
検索サイトで検索すると都内でも表面利回り８％程度の値下がり物件が見られるようになってきましたね。ただ利回りはいくらでも操作できるので安易に安くなったと飛びつかないように注意したほうが良いと思います。
例えば下記の物件は利回り８％で売り出されているので一見すごく安いように見えます。
ただこの物件は9部屋で延床面積は180平米弱のためレンタブル比なども考慮すると1部屋せいぜい１８平米程度だと思います。
そうなると賃料相場から照らしてもせいぜい1部屋67000円程度しか取れません。
想定年間賃料は67000円 × 9部屋 × 12ヶ月 ＝ 7,236,000円となり表面利回りは約4.8％しかないのが現実です。
業者が設定した利回りははっきり言って何の参考にもならないので、貸付部分の面積などから自ら利回りを計算して判断することが重要です。
そうなると上記レポートの利回り推移についても所詮業者が設定した利回りに過ぎないのであまり当てにならないのですが、定点観測という意味では有効かもしれません。
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