概要
夏頃の話になりますが、同じ部屋で立て続けに水に関するトラブルが3件連続で発生しました。
昨日全ての対応が完了したのでトラブルの内容と対策について記載します。
トラブル①
7月末にアパートの入居者から室内に水が入り込んでいると連絡がありました。
当日は横殴りの大雨だったので給排水管からの漏水ではなく雨水が侵入している可能性が高いと判断しました。
トラブルの連絡があって30分後にはまず私単独で現地へ行って濡れた状況を確認しました。
水が少し部屋に入った感じで布団やノート類などが若干濡れていましたが、家具やテレビなどの高価な家財は無事でした。
壁（★）のあたりが湿っていたのでこの辺りから侵入した感じを受けましたが窓から離れているのでそばにある浴室などからの漏水も疑いました。
部屋の床下点検口を確認したら基礎の下に水が溜まっていました。
赤と青の給水管が見えるのでここから漏水の可能性も考えていましたが、給水管からの漏水なら水が漏れてる様子が確認できると思うのですがそうでもないのでやはり雨水が入り込んでいる可能性が高いと思っていました。
問題はどこから雨水が入り込んでいるのかって話ですが、この部屋は1階でバルコニーとかもないので、屋根から雨水が入り込んでいるなら上階の部屋も被害を受けている可能性がありますがヒアリングしてもそういった話はありませんでした。
私は自主管理しているので過去の写真をチェックしていたら2年前に気になることがあったのを思い出しました。
隣の部屋のバルコニーと壁(★)の写真になります。
隣の部屋のバルコニーの清掃をした際にバルコニーに水が溜まってしまい全然排水されなかったのと、隣の部屋の壁紙を剥がした際に石膏ボードが湿気でボロボロになっていたのです。
この時は石膏ボードが傷んでいた原因を深く追求せず壁紙を張り替えて終わったのですが、今回の事象と照らし合わせると、大雨が降ってバルコニーに大量の雨水が流れ込んだ際に水が排出されず建物内に流れ込んでしまう可能性が高いと感じました。
バルコニーに水が溜まって水位が10センチくらい上がってしまうと下記写真の床下換気口から1階の床下基礎に水が流れ込んでしまいますので9月に床下換気口をコーキングでふさいで水が溢れた際も建物内に流れ込まないようにしました。
併せてバルコニーの壁（★）に穴を開けてバルコニーに水が溜まっても直接建物外に水を排出できるようにしておきました。
上記対応からかなり時間が経ってしまいましたが、昨日部屋の床下点検口から基礎の下に水が溜まった水を強制換気して乾かしてこの対応は完了しました。
トラブル②
トラブル①の対応中にこの部屋の入居者から「天井から水が落ちてくる」と連絡がありました。
動画を送ってもらいましたが確かに脱衣所の天井から水が落ちてきていました。
トラブル①と同時期だったのですが水が落ちてきた日は雨は降っていなかったので上階の部屋に原因があると思いヒアリングしたら原因はすぐにわかりました。
上階の部屋の浴室排水口が詰まっていてバスタブの水を抜いたところ水が部屋の中に大量に入り込んでしまったとのことでした。
排水口が詰まった理由は浴室の掃除をする際には矢印のような封水筒というものを外して掃除しないといけないのですが入居者はそれを知らず封水筒の奥に大量の髪の毛が詰まったからでした。
上階の部屋の原因を解消したので下階の入居者の部屋の天井を開けて漏水による影響がないかチェックしましたが、少し断熱材が湿っている程度で躯体に大きなダメージはなさそうだったので特になにもしませんでした。
トラブル③
9月頃、トラブル①②の対応中に入居者から「別件で困っていることがあるのですが・・・」と相談を受けたのが、キッチン下にある収納からの湿気がすごくてカビが大量発生するとのことでした。
キッチン下の扉を開けたら確かに湿気で板が腐りかけていました。
原因はすぐに特定できました。
排水管（蛇腹）に取り付けてあったキャップが外れていて、お湯などを流した際に湿気がキッチン下の収納スペースに溜まってしまうようになっていました。
給水管とかも錆ついています。
これらの対応は慣れているので私のほうでDIYで交換作業を行いました。
- 腐った収納板にクッションフロアを上貼り
- 給水管の交換
- 蛇口の交換
- 排水キャップの交換＆取り付けて固定
クッションフロア上貼り
湿気で腐った板の上に別の板を張り付けるのは加工の手間とかもあったのでクッションフロアを上貼りしました。クッションフロアなら湿気にも強いからです。
今回はボンドではなくテープで貼ってみることにしました
給水管交換
蛇口交換
蛇口は交換する必要なかったのですが、蛇口ってもともと数年で交換が必要な消耗品なので、今回水回りを交換するついでに蛇口も交換しました。
排水キャップの交換
新しい排水キャップを取り付けて、念のために隙間を埋めるパテを付けて固定しておきました。
対応完了はこちらになります。
半日くらいかかりましたが入居中での対応だったので入居者にはかなり迷惑をかけたと思います。
対応して2か月くらい経ってヒアリングしましたがその後は問題なくなったそうです。
保険対応について
トラブル①について、私のほうで加入している火災保険の担当者に確認したところ、「雨水が今後入り込まないような防水工事については保険対象外」との回答でした。
ですので今回の対応としては建物に入り込んでしまった対応（強制換気）などは保険申請すれば認められそうですが、今回のケースは瑕疵対応になるので建築した業者に対応してもらいました。
現状業者から費用の請求は来ていないので私から保険会社に請求することも予定していません。
入居者の濡れてしまった家財については入居者自身で加入している家財保険で申請してもらい、ほぼ申請金額が認められたとの事でした。今回のトラブル①～③でかなり迷惑をかけたので私から個別に入居者に3万円迷惑料を支払うことにしました。
トラブル②は特に何もしていないので保険申請していません。
トラブル③も申請すれば認められる可能性はあると思いますが、費用としては蛇口（8000円)と給水管やキャップなど合計で1万円くらいなので申請する予定はありません。DIYだと修繕も異常に安くできてしまうので保険請求できるケースでも申請しない場合が私は多いです。
まとめ
今回は夏頃に同じ部屋で立て続けに水に関するトラブルが3件発生した内容と対応について記載してみました。
オーナーとしての経験とDIYスキルもそれなりにあるので大抵のトラブルは自己解決できるのが自分の強みだなと感じています。
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