概要
コロナの影響で住居系の不動産賃貸業も厳しい状況が続くと思います。
そんな中「２棟目アパート」で退去が発生しましたが、退去、原状回復、入居募集まで手早く完了しました。
一連のやり取りを通じて私が考えるコロナショック時における空室対策について記載します。
入居者について
「２棟目アパート」は2018年3月に竣工しており新築時から入居している男性となります。
入居中に一度「目覚ましアラームの音量がウルサイ」と隣の入居者からクレームが来ましたがそれ以外は特段大きな問題は起こさない方でした。
賃貸借契約更新
2020年3月に更新を迎えるので1月頃に「更新されますか？」と連絡を取ったら「更新します」と回答があったので更新手続きに関する書類を発送しました。
ところが中々書類が返送されてこなくてどうしたのかと思っていたら入居者から「退去を検討してます」と言われました。
契約上は解約希望日の1カ月前までに契約解除通知をするとなっているので、契約終了直前に退去を検討してると言われても困ります。
従って「今日退去通知しても4月まで契約終了できないので更新手続きはして下さい」と伝えて更新手続きはしてもらい更新料も払ってもらいました。
3月に賃貸借契約が終了する入居者に更新可否の連絡を1月にしたら「更新する」との事だった
ところが先ほど「退去を検討してる」と言われたので「今日退去通知しても4月まで契約終了できないので更新手続きはして下さい」と答えた
更新料払いたくなく契約終了直前に連絡してきたっぽいが連絡が遅すぎ
— ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) March 13, 2020
契約解除通知
契約更新手続きをしてもらってから10日程経った時に入居者から「契約解除します」と連絡がありました。
最短での解約を希望されたので4月24日に契約終了になる旨を伝えました。
もう少し早く連絡してくれれば私としても繁忙期に募集することができましたし、入居者としても無駄な更新料を払わずに済んだのに残念でした。
募集活動開始
3月下旬に付き合いのある仲介業者50社くらいに募集依頼をかけました。
依頼する際には新築時に撮った部屋の写真を100枚くらいと下記のような紹介資料を送るようにしています。
募集開始してから数日経った頃に地方在住で春から東京の大学に通う予定の方から申し込みが入りました。
コロナの影響で入学時期は遅れているらしく部屋だけは確保したいとの事ですが、部屋探しのために上京するのはコロナの影響で厳しいので東京には来ずに部屋を探しているようでした。
こういった方には私のように沢山の写真や紹介資料があれば決めてもらえる可能性はありますが、仲介業者が作成したマイソク1枚だけで決めてもらう可能性は低いと思います。
結局この方は保証会社の審査も通り無事に契約締結に至りました。
契約開始日は5月1日となりました。従って空室期間は1週間ほどになります。
私の場合はこんな感じで入居を決められるよう色々と動いています。
淘汰される人と生き残る人
コロナで賃貸業も厳しい状況に晒されますが、不動産賃貸業でも色々な経営者が居ます。
- 社会情勢のせいで入居が決まらないと嘆いているだけの人
- こんな状況でも入居を決められるよう色々と動いている人
現在大変な状況にある飲食業などでも色々な経営者が居ます。
- 企業努力をロクにせず「家賃を下げろ」と訴えるウェイ系の人
- 業態を変えるなどして少しでも売上を伸ばそうと努力してる人
前者は淘汰される思いますが後者は生き残る人も多いと思います。
コロナショックが終わった時に、なんちゃって経営者はかなり淘汰されているでしょうね。
退去立ち合い
4月24日に「2棟目アパート」へ行って退去立ち合いをしてきました。
部屋は事前にある程度掃除してくれていたみたいで結構綺麗でした。
事前にヒアリングしていましたが破損や汚損などはなくクリーニングだけで済みそうでした。
入居者からは鍵を返却してもらい立ち合いは問題なく終了しました。
元々クリーニング費用しかもらっていませんが、当然それ以外の費用は請求していません。
念のために「発熱など体調に問題ありませんか？」と聞いたところ「問題ない」との事でした。
万が一、コロナに患っていた場合、清掃中に感染するリスクがあるからです。
原状回復開始
原状回復内容としては特に破損などはなかったので清掃と鍵交換だけです。
本当ならウィルスが死滅することを期待して換気をした状態で1週間くらい放置してから清掃したほうがいいのかもしれませんが、次の入居者も5月1日から入居しますし、私自身も何度も現場へ来るのも面倒だったので2時間くらい換気してからマスクを装着してすぐに清掃を開始しました。
部屋自体はそれほど汚くないのですが、テラス部分に草が生い茂っていてそこを取り除きました。
窓枠の隙間とかの汚れを取るのは大変なのですが、歯ブラシを使ったり、場合によっては窓枠ごと取り外して念入りに掃除します。
業者にハウスクリーニングを頼んでもここまで丁寧にやってくれることはないと思います。
浴室の鏡に水垢のウロコがびっしりと付いており、メラミンスポンジで擦ってもどうにもならずカチッカチにこびりついていたので最終的には「ダイヤモンドウロコ取り」を使って削り取りました。
最終的に清掃が終わったのは深夜になりましたが新築ですと言ってもバレないくらい綺麗になったと思います。
鍵交換は予備のシリンダーに交換するだけで5分程度で終わります。
ただ鍵を回す際に若干引っかかる感じがあったのでドア側を少し調整したりしました。
結局退去立ち合い当日に原状回復も完了し、原状回復費用は自分で行ったので0円です。
原状回復は業者に丸投げの人がほとんどだと思いますが、コロナショックでハウスクリーニング業者も迅速に対応してもらえる保障はありませんのでオーナー自ら行えば迅速に原状回復も行うことができ、費用も抑えられます。
私は賃貸運営を安定させるためならどんなことでも自分でやります。
オートロックの故障再び
「2棟目アパート」に付けているオートロックの門扉は問題を抱えています。
去年も扉同士が干渉して閉まらなくなったことがあります。
門扉は自動で閉まる仕様なのですが、閉まるバネの強弱が微妙で、強くし過ぎると勢いよく閉まってしまいすごい音がしますし、弱くし過ぎると風に煽られて閉まらなくなります。
数カ月前からバネの調子が悪くなってしまい、バネの強度をMAXにしても下記のように閉まらなくなってしまいました。
入居者も自動で閉まらなくなったのを理解しているのか手動で閉めてもらっている状態です。
これではオートロックではなく手動ロックです。。。
これに関しては自分で対応するのも難しそうなので業者に連絡して対応してもらうこととしますが、そこまで緊急ってわけでもないので緊急事態宣言が解除されてからでもいいかな？と思ってます。
まとめ
コロナショック時における空室対策について記載しました。
具体的には原状回復も入居者募集も自分で行い差別化や費用削減をすることで空室発生時でも余計な費用をかけず空室期間も短くすることができます。
不動産賃貸業も逆風が吹いており、入居者からいつ賃料の減額請求がくるかわかりません。
そうなった時に慌てないためにも可能な限り利益率を高めるような経営を心掛けておいたほうが安心です。
物件購入後は業者に全てお任せで左団扇で暮らせるなどは幻想です。
オーナーも自分でできることは何でもやるというスタンスでないと今後は生き残れないです。
↓こんなことを言われないためにも自分でできることは自分で行って費用を削減していきましょう。
① 日本で最も(ほぼ)不労で稼ぎ続ける事ができるのが不動産所有者。企業も個人も(よほどの大成功起業家以外は)金持ちは不動産を手中にした者に偏る傾向が顕著。飲食業や小売業等、多くのテナントが瀕死の状態になっても「家賃を払えなかったら他に貸すから出ていってもらって構いませんよ」という姿勢
— 松田公太 (@matsudakouta) April 2, 2020
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