概要
建築中の「3棟目アパート」について2週間ぶりに記載します。
あと2カ月で引き渡し予定ですので「3棟目アパート」に関するブログを書くのもあと数回な気がします。
黒船ではなく泥船だった模様
3月にサービスを開始した、敷金・礼金・仲介手数料0円のアパートメントサービス「OYO LIFE」を運営するOYO TECHNOLOGY&HOSPITALITY JAPANの保有株をヤフーが売却したと、12月17日、日本経済新聞が報じた。
報道によると、OYO Hotels & Homesとヤフーは合弁関係を解消しているとのことで、解消の理由は明らかにされていないという。
OYOについてはビジネスモデルが成り立つわけがないと以前にもブログで書いていましたが運営面でも杜撰さが目立ちOYOに関わった方からの不満の声が聞こえてきていました。
関係者の心の声は「オヨヨ」といった感じでしょうか。
一括借り上げの交渉内容
OYOみたいな胡散臭い一括借り上げ話に乗るつもりはありませんが、近隣の某法人が社宅として12部屋一括で借り上げたい動きが進んでいるのでそちらに関しての状況から記載します。
借主の法人側に仲介業者が査定した1部屋69,500円で話を進めてもらっていました。
ある程度話がまとまったので先週土曜日に再び仲介業者と打ち合わせを行ってきました。
本日、グループ本部稟議が承認されたと連絡は入りました。
来週中に条件等確定で進めさせていただければと思っています。
契約開始日は全部屋来年3月1日からで確定してもらっています。
法人側と賃料について1部屋69500円で合意できているのでしょうか？
1部屋69500円というのは御社の査定金額に過ぎないと思っております。
そうなりますがオーナー様のご意見もあると思いますので法人側に希望賃料をぶつけてみて良いと思います。
今回、12部屋一括契約という形ですが解約は個別に行えるという形になるのでしょうか？
契約上は個別に解約可能な形になります。
それでしたら部屋ごとの賃料に合理性を持たせないと条件の悪い部屋だけ解約されるリスクがありますね。
貴社との媒介契約について今回はwebメディアなどに広告を出しているわけではないので広告料は不要にして頂くことを希望させて頂きたいのですが大丈夫ですか？
正直言わせて頂ければ広告料を頂きたいところですが不要でも構いません。
例えば法人側と合意している1部屋69500円より良い条件で契約できたら広告料を頂戴する形では如何でしょうか？
それで構いませんよ。
希望賃料の算出
というわけで私のほうで希望賃料に関する資料を作り法人側にぶつけてみることにしました。
私は希望賃料を算出するデータとして下記サイトを参考にしています。
下記2物件は先日契約したばかりの「1棟目アパート」「2棟目アパート」の賃料ですが、サイトで算出した賃料より若干高く決まっています。
上記サイトから「3棟目アパート」の賃料を算出した結果、1部屋平均72,500円程度の賃料が取れるようで私が独力で仲介業者に募集依頼を掛けた場合こちらの金額で成約する自信はあります。
従って仲介業者が法人側に持って行った69,500円の賃料とは3000円の開きがあります。
私のほうでは下記4パターンの賃料表を作って仲介業者経由で法人側に打診することにしました。
パターン１：上記サイトより算出されたものを微調整した金額。広告料は1カ月
パターン２：パターン１マイナス1000円。広告料は1カ月
パターン３：パターン１マイナス2000円。広告料は0.5カ月
パターン４：パターン１マイナス3000円。仲介業者提示金額とほぼ同じ。広告料はゼロ
| 部屋番号 | 専有面積(㎡) | パターン１ | パターン２ | パターン３ | パターン4 |
| 101 | 21.91 | 71,000 | 70,000 | 69,000 | 68,000 |
| 102 | 20.95 | 71,000 | 70,000 | 69,000 | 68,000 |
| 103 | 21.2 | 71,000 | 70,000 | 69,000 | 68,000 |
| 104 | 22.22 | 72,000 | 71,000 | 70,000 | 69,000 |
| 201 | 21.91 | 73,000 | 72,000 | 71,000 | 70,000 |
| 202 | 20.95 | 73,000 | 72,000 | 71,000 | 70,000 |
| 203 | 21.2 | 73,000 | 72,000 | 71,000 | 70,000 |
| 204 | 22.22 | 74,000 | 73,000 | 72,000 | 71,000 |
| 301 | 19.15 | 71,000 | 70,000 | 69,000 | 68,000 |
| 302 | 19.56 | 71,000 | 70,000 | 69,000 | 68,000 |
| 303 | 21.17 | 74,000 | 73,000 | 72,000 | 71,000 |
| 304 | 22.22 | 76,000 | 75,000 | 74,000 | 73,000 |
| 合計 | 870,000 | 858,000 | 846,000 | 834,000 | |
| 1部屋平均 | 72,500 | 71,500 | 70,500 | 69,500 |
ちなみにパターン４となった場合でもその他メリットが大きいので契約については前向きに考えてます。
一括借り上げの話がまとまるか流れるかは今週中にはほぼ判明すると思います。
サイクルラックの検討
上記借り上げの話が決まった際は12台分の駐輪スペースを確保する必要があります。
ただ先週建築業者と打ち合わせを行った際に12台のラック設置は難しいと言われてしまいました。
ちょっともうガスメーターや水道メーターの位置を動かすのは難しいんですよ。
わかりました。
それでは8台はサイクルラックで確保して残り4台は平置きしてもらう形を考えます。
こんな感じで可動式のサイクルラックを置いてメーター検診などの際には移動してもらうのもアリかもしれません。
法人側には一部平置きになる旨は伝えて了承してもらっています。
施主支給品リスト
今回は下記の製品を施主支給する予定ですので一部の製品を建築業者のオフィスまで持って行きました。
・防犯カメラ
・トイレットペーパーホルダー
・タオル掛け
・ミラーキャビネット
・ウォールミラー(姿見)
・宅配ボックス
・ウォールハンガー
・二重サッシ
・共用部ルータ＆HUB
・電子錠
・サイクルラック
・各居室シーリングライト
・Amazon Echo
・専有部wifiルータ
オートロックのグレードアップ断念
設置するオートロックはアイホンのPATMOという機種になります。
入居者はオートロックの開錠には鍵で開けるのが標準ですがICカードやスマホで開錠させることも可能です。
1枚のICカードでオートロックや部屋のドアや宅配ボックスまで開けることを目指していましたが、結局断念することにしました。
上記を実現するためには部屋のドアの電子錠と、オートロックのカードリーダーと、宅配ボックスも専用のものを入れる必要があり、電子錠・宅配ボックス・カードリーダー等・施工費用など合算すると追加で少なくとも200万円以上かかることが判明したためです。
従って各部屋に電子錠のみの導入に留めて、オートロックは鍵で開けて、部屋のドアは暗証番号で開けて、宅配ボックスも機械式のもの(NASTAプチ宅)を入れて暗証番号で開けてもらう形にします。
残念ではありますが賃料UPにそれほど貢献するわけではないものに過剰な投資をするわけにはいきません。
工期延長の打診
ヨッシー様、一つご相談があるのですが・・・
そういう切り口で言ってくるって絶対嫌な話ですよねw
いや、そういうわけではないのですが・・・。
以前お出しした工程表は前の現場監督が作成したもので交代した監督に見てもらったところ2月8日の引き渡しは難しいとの事でした。
そこで2月18日の引き渡しに変更して頂きたいのですが。
ほら、やっぱり嫌な話じゃないですか。
まあ隣人からの騒音問題もあって遅くまで工事ができないトラブルがあったりしますのである程度こういった話を持ち掛けられるのは想定していました。
ただ現在交渉中の話がまとまれば3月1日から全部屋契約開始となりますのでこれ以上の遅延は認められないと伝えておきました。
工期が遅れる代わりに私が自ら設置予定の二重窓については業者が付けてくれることになりました。
（製品は私のほうで発注）
それ以外に私のほうで電子錠やシーリングライトなど色々取り付けないといけないのでそちらは引き渡し前に先行してやらせてもらおうと思ってます。
防犯カメラの位置に問題
赤丸の位置に防犯カメラを取り付けて矢印の方向にカメラを向けて入退出を監視しようと思っているのですが、青丸の位置に館銘板を照らすライトを設置するので夜間とかにカメラの方向にライトがある形になりますので光が邪魔をしてうまく撮れないのではないかと気になっています。
最終的にカメラを付ける位置は微調整しますがちょっと心配ではあります。
外溝業者にヒアリング
外溝については分離発注する方向で進めていたのですが、分離発注するリスクを感じているので少し費用は余計にかかってしまいますが建築業者のほうにお願いしようかと考えています。
知り合いの投資家さんが先日竣工した外溝の現場を見せて頂きました。
外溝工事を業者に直接依頼したのですが、正直クオリティがかなり低く、土間コンの表面は波打っていたり投資家さんがケルヒャーでコンクリートを掃除したらすぐにコンクリートが剥がれていったそうです。
土間コンクリートで建物周辺を囲む予定なのですが土間コンクリートは先日ブログで書いたように『ハケ引き仕上げ』『目地』『面取り』などは最低限やってもらいたいですが現場を見た限りそういったことは一切されておりませんでした。
現場に施工した外溝業者も居たので色々聞いてみました。
どうして『ハケ引き仕上げ』『目地』『面取り』とかされなかったんですか？
すいません。時間がなくて・・・。
私が仮に依頼した場合にそういったことはやってもらえるのですか？
それはやれると思います。
早急に現場で打ち合わせをして頂きたいのですがいつ頃都合つきますか？
来年じゃダメですか？
うーん・・・。早急に現場を見て頂いて契約できない場合は他にお願いしないといけないので来年じゃ厳しいです。
こんな感じでやり取りに不安を感じてしまったので建築業者のほうにお願いしようかと考えています。
まとめ
一括借り上げの話は順調に進んでいて、現時点では特段契約に障害となっている事項はないのでこのまま決まってくれたらと思っています。
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