過度に業者へ外注することの是非

概要

賃貸運営を行ううえで発生するリスクやトラブルに対して業者へ外注できる内容と、過度に外注することで新たに増すリスクについて記載します。

賃貸運営におけるリスク・トラブル

賃貸運営を始めると様々なリスクやトラブルに向き合わないと行けません。

ただほとんどのリスクやトラブルに対して専門業者に外注したり保険で対応できるのが不動産投資のメリットとも言えます。

外注したり保険でリスクヘッジすることで多忙な方や初めての方でも賃貸運営することができます。

保証会社と契約

私の場合は保証会社加入を必須にしています。

自主管理をするうえで滞納に対する督促は結構面倒くさいですし最悪の場合回収できないかもしれません。

保証会社については入居者負担で加入してもらっているので私自身が費用負担しているわけではありません。

保証会社の保証内容は会社ごとにバラバラですのでオーナーにとってリスクを幅広くカバーできるものが良いと思います。

私が加入している保証会社は滞納以外にも原状回復費用や更新料や訴訟に発展した場合の費用や孤独死となった場合の原状回復費用までも補償されます。

火災保険に加入

私の場合は火災保険にも加入しています。

そもそも火災保険に入らないと融資を受けられない事情もあったりするのですが、火災保険は建物が消失する以外にもプランによっては水害・風災や突発的な破損や盗難による被害なども補償されます。

三井住友海上の「居住用建物電気的・機械的事故特約」をオプションで付けると給湯設備や床暖房設備などの建物付属機械設備の電気的・機械的事故（故障）による損害を補償されます。

過度に外注するリスク

上記の通り、賃貸運営上発生しうる大抵のリスクやトラブルに対しては外注や保険によってカバーすることができます。

ただ、賃貸運営するうえで最大のリスクであり現実的に起こりえるのが融資の返済や税金の支払いが滞り運営上破綻することです。

様々なリスクを恐れてサブリースに加入したり様々な業者に外注を繰り返すことで一見リスクを回避しているように見えて、実は破綻するリスクを増しているのです。

私の場合は上記で書いた保証会社と火災保険以外は一切加入しておりません。

私が建てた物件においても賃貸運営上すべての作業を外注した場合、将来にわたって健全に運営できる自信はありません。

「賃貸運営上の雑務は全て他者に任せてオーナーは物件の規模を増やすことに注力すべき」と言っている方も居ますが、個人的には規模を増やして利益を増やしていく手法は利益率が低くなるわけですから金利が上昇したり物件価格が下がった際のリスクが大きいと思います。

外注することが一概に悪いと言うつもりはないのですが、何から何まで全て業者に丸投げといった方は業者の養分になる可能性が高いのでくれぐれも程々にしたほうが良いと思います。

まとめ

賃貸運営を始めるうえで発生しうるリスクやトラブルに対しては専門業者に外注したり保険で対応できます。

ただ、過度に外注することで運営上破綻するリスクが増すことを意識したほうが良いです。