概要
昨日「3棟目アパート」の融資を受ける横○銀行と金消契約を締結してきました。
その際に融資を受けた後の様々なリスクについて妻と共有しておきました。
金消契約締結
融資を受ける金融機関についてはS武信金と横○銀行から下りていましたが、条件面から横○銀行に決めました。
その後、S武信金については反社会的勢力に融資をしている疑いの記事などが出たりしたので結果的には横○銀行に決めて良かったと思っています。
今回の融資は私と妻でペアローンを組む形にしました。
基本的な金融機関とのやり取りは全て私が行っていますが金消契約については契約者本人と結ぶ必要があるため私と妻の2人で横○銀行に行ってきました。
融資を受ける横○銀行の支店は私の自宅の近所にあるところにあるので金融機関へ行くのは非常にラクです。
おそらく今後も何度も支店へ通うことになるので近所で好条件で融資を受けられたのはラッキーでした。
大量の書類に記名と押印を繰り返しましたが妻には初めてのことでしたので良い経験になったかと思います。
契約中には「建築確認申請」とか「抵当権」とか様々な言葉が飛び交っていましたが妻は宅建の勉強をしていたので基礎知識は持っているため内容は大体理解しているみたいでした。
契約に関するリスク管理
せっかく妻を連れて金融機関に行ったので金融機関担当者を交えて様々なリスクに対して色々と確認しておきました。
最初に金融機関から不動産賃貸業におけるリスクを書いた紙を渡されましたが「空室」「賃料下落」「金利上昇」「災害」「事業継承」「修繕計画」などありきたりな文言が書かれていました。
この辺りのリスクについて妻は私の仕事を傍で見ているため当然理解はしているので問題ありません。
ただ地震に対しては結構心配しているみたいです。
妻には賃貸事業者として具体的なリスクを認識してもらう必要があったのでそのあたりを金融機関担当者に確認しました。
金利上昇リスク
今回の契約は5年固定金利です
繰り上げ返済した場合はどうなりますか？
固定期間満了時に繰り上げ返済する分には問題ありません。
それ以外の時に返済すると高額な手数料がかかります。
違約金など書いた紙を見せて頂きましたが固定期間満了時以外に一括返済などをすると多額の違約金が発生するので売却や借り換えなどで一括返済などをする場合は固定期間満了時の時にするしかなさそうです。
固定金利から変動金利に切り替えた場合は金利優遇が適用されず現在のレートでも約３％程度になります。
変動金利への切り替えは非現実的ですね
固定期間満了時に固定金利の更新契約をしないと自動的に変動金利に切り替えるのでご注意ください。
固定金利期間は2,3,5,10年と選べます。
固定期間満了時の更新時点での金利上昇リスクについて色々と突っ込んで聞いてみました。
住宅ローンの場合は金利引き上げられた場合でも1.25倍までの制限がありますが今回の融資についてはそういった制限はありませんよね？
そうなります
従って5年後の社会情勢によっては0.97％から大幅に上がる可能性もあるということです。
ただ、今回0.97％と大幅に金利優遇させて頂いておりますが、優遇金利については維持されます。
つまり現在のプライムレートなどが大幅に上がって金利上昇するリスクはありますが、横○銀行の固定金利の標準から優遇される金利は維持されますので、私の金利が上がるということは他の人も上がるということです。
弊行の固定金利は現在は5年が一番低いです。
以前は3年が一番低かったのですが当面金利は上昇しないだろうという見通しが支配的になってきているのでこういった形になっています。
遠い将来は金利上昇が確実と言われていますが当面は金利上昇するリスクは低いというのが金融機関の考えだそうです。
事業継承リスク
今回は私と妻との共同事業という形になります。
いわゆる相続などの事業継承リスクは当面ありませんが片方が急死したり離婚したり単純に嫌になったりして不動産賃貸業を続けたくないとなることはあり得ると思います。
今回ペアローンを組んでいますが仮に妻が不動産賃貸業をやりたくないといった話になった場合に持分の売却などをする形になると思うのですがそういったことは可能でしょうか？
その時になりましたら検討は致します
仮に離婚に至った場合に妻の持分を私が買い取った場合は私が妻に持分相当の現金を提供しないといけないのであまり現実的でなく、現実的には下記2択かな？って思います。
物件売却して一括返済
これが一番後腐れなくて良いと思いますが、明らかに売り時でない社会情勢の時に物件売却するのはあまり良くないですし、上記でも書いた通り固定期間満了時以外に売却すると多額の手数料が発生します。
離婚後も共同事業を継続
これは離婚時の理由にもよると思いますが円満離婚に至った場合はこういった選択もアリかもしれません。
妻とは「離婚になった場合でも固定期間満了時以外の売却は止めよう」という話になりました。
どちらかが死亡した場合のリスクですが、私は妻より13歳年上のため普通に考えれば妻より私のほうが運営中の死亡リスクは高いでしょう。
今回の物件は「団信なし」にしています。
理由は団信を付けると金利が上乗せになるのと、そもそも健康上の理由で団信に入れないです。
そうなると万が一、死亡した場合でも残債がチャラとはなりませんが物件自体が返済してくれるので残されたほうが物件を売却するか1人で運営する必要があります。
とりあえず俺が死んだら物件管理や税務処理などは全て専門家に任せることができるのであとは頑張ってくれ
わかった
といった説明はしておきました。
まとめ
金消契約自体は滞りなく終わりました。
土地の決済については1週間後に金融機関にて行います。
妻に対しては不動産賃貸業を行うリスクを説明しましたが、不動産賃貸業を行う上で発生するであろうリスクについてはあまり心配していません。
4年前に不動産賃貸業をするうえで発生するリスク分析をしたことがありますが読み返してみてもあまり的外れなことは書いていないと思っています。
今回は共同事業という形で融資を受けるので確率から考えると離婚に至ったあとに事業継続するか否かのリスクが一番高い気がします。
とりあえず「3棟目アパート」の売上や経費などの流れを極力透明化しておく必要があるのでお金のやり取りは全て同じ口座のみで行うことにして私と妻の双方が確認できるようにしておく予定です。
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