概要
先日の休日に親族が相続した土地の利用方法について話し合ってきました話し合いの概要
昨年妻の祖母が亡くなりまして妻の父と叔父叔母の3人が土地を相続することになりました。赤枠で囲んだ方が相続対象者です。
土地の広さは山林などを除いても１ヘクタール（10,000平米）近くあり非常に大きいです。
ただ田舎の土地ですので資産価値としてはそれほど大きいものではありません。
親族は既にそのエリアで貸家（アパートではなく平屋建て）を複数営んでおり、今回相続する土地を3人がどのように分配すべきか？どのように利用すべきか？などの話し合いが行われました。
本来ですと上記3人が話せば良い話なのですが不動産関連の専門家ではないので私に声が掛かりまして何か助言して欲しいとのことでした。
登場人物
今回話し合いに参加したのは以下3名です。妻の父
開業医です。今回相続する土地に貸家などを行うことで土地を上手く有効利用できないか？と考えております。
ただ土地のそばに住んでいるわけではないので管理などはできません。
また、不動産関連にそれほど詳しいわけではありません。
妻の叔父
公認会計士です。土地を相続した場合は売却したいと考えております。
既に相続税評価額や発生するであろう相続税額なども調べていました。
ヨッシー
私は相続とは無関係です。中立な立場で色々と助言させて頂きました。
話し合い概要
私もいくつか登記簿謄本を取得して確認しましたが地目は”田”で農地扱いです。現在も農地として使っている土地もあれば休耕地もあれば普通の更地もあります。
ただ固定資産税は農地扱いになっているようで非常に安く年間1万円程度でした。
利用用途として以下の可能性の妥当性を説明しました
農地利用の土地はそのまま
⇒聞いてみたところ「親戚の方に年間30万円ほど払って耕作してもらっている」そうです。
「できた米とかは貰っているそうですが完全に赤字」だそうです。
貸家として利用
⇒人口が大きく現象するエリアであることは理解していました。
「貸家にした場合でも建築費だけで1戸2000万円程度はかかるのに対して年間賃料はせいぜい100万円程度しか取れず収益的に微妙である」ことは説明しました。
あと「土地が大きすぎて貸家を数十個作ることができるので事業費が莫大になる」と説明しました。
妻の父は1戸だけでもいいから貸家をやりたかったようですが現実的でないことはわかったようです。
あと「休耕地を貸家にする場合は地盤改良も必須でしょうし更地にする費用がかなりかかる」と説明しました。
売却
⇒売却が妥当であろうと理解していたようですがいかんせん土地が広すぎるのでエンドユーザに一括で買ってもらうことは難しいです。
「宅地として細かく文筆して売る場合は宅建業の免許がないとできないので建売業者などに安価で売らざるを得ない」旨も説明しました。
あと「相続がらみの土地は売却代金がほぼそのまま売却益となってしまう（取得費不明の土地は売買価格の５％と推定されるため）ので譲渡所得税もかかります」と言っておきました。
そのまま保持
⇒私はこれが一番いいかなと思っています。
固定資産税が極端に安いので維持することは負担ではないですし、先祖代々受け継がれてきた土地ですので地目とかを変えないでこのまま持ち続けてもいいのかなと思っています。
まとめ
とりあえず結論はその場では出ませんでしたがおそらく持ち続けることになると思います。ただ「太陽光発電とかに利用するのはアリなのかな？」と思ってきたのでそっち方面で調べてみようと思います。
今日知り合いの投資家さんから太陽光の業者を紹介してもらったのでとりあえず現状を説明して太陽光として事業が成り立つのか聞いてみようと思います。
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