概要
宅建試験平成30年の法改正に関する内容について備忘録的にまとめてみました。私が購入した宅建テキストは2018年度(平成30年)のものなのですが、出版時期の関係なのか平成30年の法改正に関する内容が一切載っていないことに昨日気付きました・・・。
勝手な予想ですが試験って法改正があった箇所は出題される確率が高い気がするのでキャッチアップしておく必要があります。
というわけで2018年度(平成30年度)の法改正に関する内容を実体験とともに記載します。
宅建業法改正
重要事項説明（35条）の改正
IT重説の活用
平成29年10月改正
「貸借」の代理又は媒介に限り重要事項の説明にIT(テレビ会議・スカイプ等)を活用することができるようになりました。
元々宅地建物取引士による対面での重要事項説明(35条)が義務付けられており「売買」は従来通り対面での説明が必須です。
「貸借」は「売買」に比べて被害を受ける金額も限定的ですので遠隔での説明でも良いということでしょう。
「貸借」でありがちなのが、大学合格などの際に地方から部屋の内見のために上京して、内見が終わったあとは地方に帰ってしまい契約自体は郵送契約となるケースです。
その場合ですと宅建士による重要事項説明が省かれてしまい説明自体は鍵引渡の際に行われたりするのが常態化するので重要事項説明が形骸化してしまいます。
（本来重要事項説明は契約する前のリスクヘッジのために行うもの）
その辺りの危険性については以前ブログに書いたことがあります。
郵送契約（持ち回り契約）手続きに関する危険性について
そういった背景もあるので遠方の方が契約のために不動産屋に行くのが現実的でないなどの現場の声があってIT重説を認めることになったのだと思います。
私自身も遠隔でいいから事前にちゃんと重要事項説明はしてほしいと思います。
インスペクション実施有無
平成30年4月義務化
取引する物件が既存建物（中古住宅）である場合には、重要事項説明書（35条）に下記内容を記載し説明すること。
①１年以内に建物状況調査(インスペクション)を実施したかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
②設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類(建築確認済証、建物状況調査報告書等)の保存の状況
インスペクションについて不明な方は下記を見てください。
さくら事務所HP ホームインスペクション（住宅診断）とは？
この法改正の背景として日本は新築至上主義みたいなところがあって政府もこれを問題視しており、新築を建てまくることで空き家が増えていくことは火を見るより明らかのため中古住宅の流通を活性化させたい思いがあります。
売却時に築年数で画一的に価値が決定するのは日本ぐらいです。
海外では売却サイトにホームインスペクションの情報も載せています。
レインズにもホームインスペクションの実施有無の項目を掲載できるようになりました。
日本はまだホームインスペクションがそれほど普及していないのでイマイチ中古住宅に対する不信感が消えないです。
私自身も中古物件というだけで建物状況がブラックボックスになっているので「売主が瑕疵(欠陥)を隠して売り逃げしようとしてるのでは？」という疑念が取れないので新築を手掛けています。
ホームインスペクションを普及させて買主に事前に説明することを必須化することで買主も安心して中古物件に手を出せるようにして中古の流通を活性化させたいということでしょう。
というわけで上記説明は新築では適用外です。
①については「売買」「貸借」ともに説明が必須です。
借りる側からしても欠陥がある建物には住みたくないですよね。
②については「売買」のみ説明が必須です。
借りる側からしたら設計図書、点検記録が残っているかどうかなんかどうでもいいですよね。
媒介契約書（34条）の改正
平成30年4月義務化インスペクション業者の斡旋有無
当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査(インスペクション)を実施する者のあっせんに関する事項
重要事項説明でも書いた通り、インスペクションを普及させたいので中古住宅の売却を仲介業者に依頼する際に「希望でしたらインスペクションをやってくれる業者を紹介しますよ」というものです。
契約書（37条）の改正
平成30年4月義務化当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載することが必須
中古住宅を購入する際は売主が「建物の構造耐力上主要な部分等の状況」をチェックリスト形式で記載して買主に渡して確認しています。
（例）シロアリとか雨漏りを発見しているか否か
「ちゃんと確認しましたよ」ってことを契約書にも記載して後々のトラブルを防ごうという趣旨です。
「売買」のみ説明が必須です。
借りる側からしても気になるところですが売買に比べたら被害も限定的ですのでそこまでは求めませんってことだと思います。
仲介手数料の上限の改正
平成30年1月施行400万円以下の宅地・建物を売買する際の報酬額の上限は「現地調査等に要する費用」を含めて18万円(プラス消費税）となります。
仲介業者の仕事って400万円の建物を仲介する場合も１億の建物を仲介する場合もやることって大きく変わらないと言われています。
（何かトラブルがあった時のリスクは売買価格が大きいほうが当然ありますが）
その結果、仲介業者としても高額な物件しか仲介したがらなくなります。
仲介業者の気持ちとしても「現地調査してレインズ載せて重要事項説明して契約書作って売主買主のトラブルも吸収して何かあったら損害賠償請求されるリスクを負いながら片手仲介となってしまい10万円ちょっとしか報酬が貰えないのならやってられん！」と言いたくなると思います。
上記でも書きましたが日本中で空き家が問題となっていますので政府としても中古住宅の流通を活性化させたい思いがあります。
そういった少額(低廉)な物件でも流通を活性化させるために仲介業者への報酬の上限を引き上げることになりました。
なお18万円取れるのは売主側だけで買主側は従来通りです。
都市計画法改正
用途地域に田園住居地域追加
平成30年4月施行用途地域に田園住居地域が追加されました。
都市計画法９条８項
「田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」
用途地域は1992年に12種類になったのですが26年ぶりに増えて13種類になります。
これはかなり大きな改正なので極めて試験に出そうな気がします・・・。
基本的に用途地域って市街化区域内に作られることが多いです。
市街化区域の中に農地があることを想定した用途地域になります。
つまり2022年に順次指定解除されていく「生産緑地」を意識した改正となります。
「生産緑地」に関しては先日もブログに記載しました。
生産緑地地区解除後のアクション
国策として都市部の中にも農地は残していこうという流れですのでそれに見合った用途地域を追加したということだと思います。
田園住居地域の具体的な制限ですが基本的に「第二種低層住居専用地域」に農業に関する建築物を建てられるって認識で良さそうです。
田園住居地域の高さ限度
10mまたは12mのいずれかの高さまでの建築物しか建てられません
（「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」と同じ）
田園住居地域の外壁後退距離の限度
都市計画によって1mまたは1.5mのいずれかを定めることができます。
（「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」と同じ）
田園住居地域の斜線制限
北側斜線制限：あり
道路斜線制限：あり
隣地斜線制限：なし
（「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」と同じ）
建築基準法改正
田園住居地域の用途制限
田園住居地域で建築できる建築物
・第二種低層住居専用地域に認められた建築物
・農産物の生産、集荷、処理または貯蔵に関するもの
・農業の生産資材の貯蔵に供するもの
・地域で生産された農産物の販売を主たる目的とする店舗
用途制限についての一覧は下記に載っています
用途地域による建築物の用途制限の概要
田園住居地域の日影規制
「軒の高さが7mを超える建築物」または「地階を除く階数が3以上の建築物」が日影規制の対象です。
（「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」と同じ）
おまけ
ブログを通じて知り合ったIさんからのアドバイスで「直前模試の書籍を買ったほうがいい」と言われたので本屋で買って解いてみました。ブログを見て頂いている方とファミレスで個別面談をしてきました
時間を計って解いたことがなかったので本番と同じ環境でダッシュで解いたら78分かかりました。
本番は120分ですのでもう少し時間をかけても良さそうです。
採点したら36点でしたので合格ラインには届いているようです。
解けた問題を分析したら一番難しいとされている民法などの権利関係が8割くらい解けていましたが一番の得点源である宅建業法が7割しか解けませんでした。
宅建業法の内容は把握しているのですが細かな暗記すべき項目などが全然覚えられていないので、暗記すべき項目をしっかり覚えて宅建業法を満点に近く解けるまでもっていけば合格に近づける気がしました。
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