casaの「家主ダイレクト」に申し込みました

2棟目アパート運営

概要

casaの「家主ダイレクト」に申し込みましたので商品内容など記載します。

申し込みの背景、理由

自主管理するうえで保証会社への加入は必須だと思っています。
私が所有するアパートの入居者にはみな保証会社に加入頂いていますが仲介業者の提携しているところに任せているので保証会社はバラバラです。
保証会社によっては代位弁済可能な期間に差があったり保証してもらえる期間も違えば保証内容も微妙に違います。
従って今後は「家主ダイレクト」に一本化できないかと考えています。

自主管理をするうえで行わなければいけない作業やオーナーとしてのリスクは様々ありますが「家主ダイレクト」に申し込むことで下記の作業やリスクが軽減されると思ったからです。

仲介業者への入居者募集依頼

入金管理

滞納者への督促

退去時の原状回復

入居者との訴訟

孤独死への対応

家主ダイレクトの特徴

以下の内容がオーナーへの費用負担0円で保証されます。
入居者は初回が賃料の50%の費用が発生し毎年1万円の費用が発生するようで通常の保証会社と大差ありません。

入居者が保証会社に申し込む場合は仲介会社が斡旋する場合がほとんどです。
その場合、保証会社から仲介会社へ多少なりともキックバックがあるといいます。
ですが「家主ダイレクト」の場合は仲介会社が関与しませんのでオーナーにとってメリットのある保証内容が提供できるのだと思います。

入居者募集支援
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「大家カフェ」に登録しておいて、空室が発生した際は「大家カフェ」に空室情報を登録しておくと提携している仲介ネットワークに空室情報を一斉配信してくれるそうです。

※ただ後述しますがこのシステムはまだ開発中だそうで色々と解決しないといけない問題もはらんでいます。

賃料100%保証

賃料は入居者からの口座からCASAが引き落としを行い、引き落とせなかった場合でも月末には100%オーナーへ振り込まれるそうです。
従ってオーナーは入居者から個別に入金確認する必要もありませんし代位弁済請求する必要もなくなります。
入居者にとってもオーナーの口座へ振込手続きする手間が省けます。

早期解約違約金保証

私は入居から1年未満での退去の場合は早期解約違約金を設定しています。
幸い今まで早期解約されたことはほとんどなくその場合でも違約金は払ってもらっていますのでトラブルになったことはありません。
万が一、入居者が夜逃げなどしたり違約金の支払いをゴネた場合でも保証されるのは嬉しいです。
早期解約違約金まで保証してくれる保証会社はあまりないと思います。

更新料保証

更新料についても支払いをゴネられたことはありませんが万が一支払いを拒絶されても保証されます。

退去時精算費用保証

退去時の原状回復で入居者過失による瑕疵があった場合は入居者費用負担で直してもらうことになります。
私は幸い入居者過失による瑕疵によって入居者に費用負担を請求したことはあまりありませんがトラブルが多い項目の1つです。
保証会社にも原状回復を保証してくれるところはありますが、オーナーからの請求額を入居者が了承した場合に限ります。
そもそも退去時の原状回復請求を入居者が了承しないからトラブルに合うのであって事実上保証されることはあまりありません。

CASAの退去時精算費用保証は契約時の特約で明記していた項目(例えば喫煙によるクロス張替、フローリングの焦げなどは入居者負担など)を明記しておけば明記された項目については入居者が了承していなくても保証されるそうです。
結構これはメリットが大きいと思います。
私は敷金0で募集しているのでこういったところでリスクヘッジできると思います。

明渡訴訟に関する保証
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滞納が長期化した際の訴訟費用も保証されるようです。

孤独死保険

孤独死・犯罪死・自殺などによる空室期間の賃料や原状回復費用が保証されるようです。

入居者募集支援の問題点

入居者募集支援についてはまだ構築中のようです。

CASAに電話をしてみていくつか質問してみました。

ヨッシー:「仲介ネットワークに空室情報を一斉配信して申し込みがあった場合、広告費などの支払いはどうなるのですか?」

担当者:「仲介会社との費用はオーナー様と仲介会社で直接やり取りして頂く形になります」

ヨッシー:「申し込みがあってから仲介会社と費用についてやり取りするとトラブルの原因になるのでは?」

担当者:「現在構築中ですのでいずれはオーナーが事前に指定した費用で仲介会社に依頼する形も検討しています」

ヨッシー:「そもそもオーナーと仲介会社は事前に媒介契約を個別に締結する義務があるのですが締結しないで問題ないのですか?」

担当者:「すいません。現状では回答を持ち合わせておりません・・・」

上記のような感じですので入居者募集支援はまだ検討中のサービスで法的にも解決しないといけない問題をはらんでいます。

それ以外についてはオーナーにとってはメリットが大きいので利用価値は高いのではと考えています。


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