概要
昨日トランクルームのセミナーに妻と行ってきました。
セミナー参加のきっかけ
私はトランクルームを9年ほど運営していますが既にトランクルームとして運営されていた物件を競売で購入したことがきっかけです。9年間の運営を経てトランクルームは居住用と異なり今後も需要が伸びていく業態と思っています。
賃貸事業者としてアパートだけに頼るのではなくトランクルームでも事業を拡大したい思いがあります。
ですがゼロからトランクルームとしてOPENするまでのプロセスをあまりわかっていません。
そういったプロセスをセミナーで盗むことができないかと思ったため参加しました。
セミナーについて
元々少数参加のセミナーと聞いていましたが行ってみたら参加者は私と妻だけでした。着いたらスライドが置いてあってパラパラと見ましたが、内容はトランクルーム初心者向けの内容で以下のような感じでした。
要は初心者に対してトランクルームFCに入りませんか？という勧誘のセミナーです。
まあ無料セミナーなのでそうだとは思っていましたが。
トランクルームとは何か？
トランクルームは今後も成長する市場である
トランクルームのデメリットとか失敗の原因などの説明
収益のシミュレーション
セミナー運営会社のトランクルームFCの説明
はっきり言って聞かなくてもわかっているような説明を最初の30分くらいは普通に聞いていましたが正直時間の無駄だと思ったので途中で説明を止めさせて、自分が質問して回答してもらう形に変えてもらいました。
屋内型か屋外型か？
トランクルームは空きオフィス空き店舗などの屋内に設置する方法と、更地などの空地にコンテナを設置する方法があります。屋内型の場合
屋内型のほうが2割ほど高く貸せるそうです。室内にパーティション（仕切り）を付けるパターンか、屋内用トランクルームのユニットを入れるパターンがあるそうです。
大手のトランクルーム業者でも入れるユニットはどこも同じで数社しか取り扱っていないそうで業者を教えてもらえました。
ホームページを見ましたが確かにトランクルームユニットをオーダーメイドで販売しており私が依頼しても対応してもらえそうです。
設置費用はどちらも大して変わらず平米辺り７万円程度だそうです。
屋外型の場合
海運コンテナを入れるパターンと、メジャーな業者の物置を設置するパターンがあるそうです。海運コンテナの場合はコンテナ内に仕切りなどがなく利用者が使いづらいためセミナー業者は全て物置だそうです。
私の目論見ではアパートを建てた後の空地にこういったコンテナや物置を設置して収益を少しでも上げようと考えていたのですがそれはNGだそうです。
今は置外コンテナを設置する際は建築確認を取って、基礎を作った上でないと置けないようで、設置したコンテナは建築物扱いとなり、建ぺい率や容積率に含むそうです。
この時点でアパートの空地にトランクルームを置く算段は消えました。
（アパートの検査を通した後にシレっと設置してもバレないとは思いますがバレた時は撤去せざるをえないので設置費用は無駄になります）
設置例
例えば80平米程度のフロアに屋内型トランクルームを入れる場合は、レンタブル比は60％程度だそうです。従って80×0.6＝48平米が貸せる面積になります。
従って設置費用は48×7万円＝約336万円になります。
物件価格はエリアによってさまざまですが例えば3000万円とした場合、設置費用とか仲介手数料の他にFC加盟料や各種税金などもかかるので総額4000万円程度かかります。
収益的にはこちらもエリアによってさまざまですが、例えば平米辺り6000円で貸せた場合、年間賃料は6000円×48平米×12ヶ月＝345万円となり表面利回りは8.6％となります。
※あくまで例なので安い物件など工夫を凝らせば表面10％は超える物件は見つかるはずです。
賃貸か売買か？
トランクルームを運営するためには上記例のように物件を購入するか、賃貸で借りたものをトランクルームとして転借する形になります。賃貸の場合
上記例ですと年間賃料は345万円となり、そこから建物の賃借料、運営費、空室、税金などの費用を引いてキャッシュフローが出るようなら検討の余地はあります。賃貸のリスクとして物件の貸主から契約解除を言われた場合、設置費用が無駄になるリスクがあります。
賃貸の場合の賃貸借契約ではそういったリスクを減らすために「貸主側の解除は1年前予告にする」などのリスクヘッジはするそうです。
売買の場合
売買の場合は自己資金で購入するか、融資を受けるかというケースがあります。融資の場合は予想通り融資可能な金融機関はそうとう絞られるそうです。
1社は教えてもらえましたが、それ以外は教えてもらえませんでした。
そこらへんは数年かけて開拓したようなので一見さんには教えてくれません。
融資が受けられる場合でも物件価格の2割程度は入れないとダメなようです。
賃貸の場合でも設備に対して融資は出るそうですが、具体的には書きませんが上限金額や融資期間に制約があるそうです。
ちなみにスルガはかぼちゃの影響で、今はシェアハウスやトランクルームなどの融資からは一切手を引いているようなので行っていないそうです。
運営について
セミナー運営会社が基本的に管理を行い、契約者の募集、内見、契約、管理まで全て行ってロイヤリティとして賃料の15％程度を取られるそうです。それ以外に物件購入時にFC加盟料が200万円かかるそうです。
私の場合は全て自分でできるのでその場合は、負担割合に応じてロイヤリティの割合も相談に応じるそうです。
私としては購入した場合全て自分でやりたいので、そこの運営会社から物件の紹介を受けて購入した場合、仲介手数料や設置費用は払いますがそれ以降の費用は払いたくないのでそういった形でもOKなら検討してもいいかな？と思いました。
そこの運営会社の管理姿勢として契約者間との滞納保証などは付けていないそうです。
理由は賃料の支払いとしてクレジットカード払いか口座引き落としでの契約がほとんどだそうで契約者からの直接入金でないので滞納されることがほとんどないそうです。
万が一、滞納が発覚したらその日のうちにしつこく催促するそうで今まで滞納事故は０だそうです。
過度にリスクに過敏になって色々な保険や保証に入るべきではないのは私も同感でした。
募集については自社ホームページから行い、全空から満室までおおよそ2年くらいかかるそうです。
私が自分で広告だして募集してももっと早く埋まると思うので集客力はイマイチだと思っています。
まだ管理しているトランクルームの物件が100弱だそうで、今だったら私が運営しているトランクルームも無料で募集してくれるそうです。
今はまだホームページのブランド力を高めている最中だそうです。
結論
物件を賃貸で借りてトランクルームをはじめるにはかなりリスクがあると思いました。せっかく費用と時間をかけてトランクルームを認知してもらっても、貸主の一声で撤退を余儀なくされるリスクがあります。
ですのでやるとしたら購入になります。
購入の場合でも自分で物件を探して、金融機関に相談して融資を受けて、屋内用トランクルームのユニットを入れる業者にコンタクトを取って、今まで通り募集から管理まで自分で行っていくのが一番手残りが多いんだろうなと思いました。
上記でも書きましたが昨日のセミナー運営会社から物件の紹介を受けて購入までサポートしてもらうのでもアリだとは思っています。
いずれにしても色々な知識を得たので有意義なセミナーでした。
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