自主管理セミナー
本日新宿で行われた「大家さんフェスタ」に行ってきました。
その中で川村龍平さんのセミナーに出席してきました。
川村さんのセミナーを聴くのは6年ぶりですが主張されていることに大きく変わりはなく、自主管理の重要性を説いていました。
私も自主管理大家ですので自主管理の重要性は誰よりもわかっていると自負していて、変に物件を拡大するより自主管理して徹底的に費用を抑えたほうが決算書の見た目も非常によくなります。
毎年決算書を作りますが、損益計算書を見てみると売り上げ（賃料収入）に対して当期純利益（税引き後）の金額が非常に多いと思っています。
川村さんのセミナーでも言っていましたが、今後は円安であらゆる物価が上がり、金利も上がっていくので規模拡大だけ追い求めて変な物件を買い進めている大家さんは苦しくなると思っています。
当面は物件購入などは控えて足元を固める時期なのではないかと思っています。
私の自主管理内容
私は不動産運営の全て（日常清掃、入居者対応、原状回復、修繕、税務申告等）を自主管理やDIYで行っており、業者に何かを依頼することはほとんどありません。
今回は3月に行った自主管理状況を中心に記載しますが、下記以外でも業者とのコミュニケーションや雑用(電子錠の電池交換とか不法投棄物の廃棄)など色々とやっています。
日常清掃
基本的にドミナントで物件を持っているので定期的に物件を訪れて清掃をしています。
特に決まった日に行くというわけではなく、入居者対応で物件に行く必要があるときや、天候などで物件が汚れてきたであろう日などを選んで行っています。
清掃を委託すると本当に掃除してほしい日に行ってもらうことができないので自分で掃除する場合はピンポイントで行く日を決められるのがメリットだと思います。
ダストボックスが結構汚くなったり、分別されておらず自治体に回収してくれないゴミなど出るので分別し直したりする作業はあまりやりたくないですが、そういった対応を自ら行うことで分別していない入居者を割り出して注意したりすることができます。
1～2か月に1度程度で高圧洗浄機で土間コンクリートを清掃しているので他の大家さんの物件よりは綺麗に保っていると思っています。
入居者対応
3月はかなり多くの入居者からトラブルなどの連絡がありました。
覚えているだけでこんな感じです。
| 不具合・トラブル | 対応 |
| ガスが出ない | ガス会社に連絡して復旧 |
| 宅配ボックスに荷物が入ったまま | 入居者に連絡(多数) |
| ネットが使えない | wifiルータの故障で交換 |
| 浴室乾燥機に点検サインが点滅 | メーカーに問い合わせて故障でなかった |
| 宅配ボックスに暗証番号が設定されてない | 私のほうで暗証番号設定して入居者に通知 |
| シーリングライトが付かない | 故障のため交換 |
| 隣の入居者がうるさい | 強めに忠告 |
| 鍵を忘れて外出してオートロック入れない | 私のほうで開錠 |
| 新入居者がポストを開けられない | 現地で開け方をレクチャー |
| 家賃滞納 | メール・電話で督促 |
上記以外でも更新手続きや保証会社を別会社に切り替えてもらったりしたり入居者とコミュニケーションをとる機会は本当に多いです。
収益物件のオーナーの人と話す際に「極力入居者とかかわりたくない」という人が多いのですが、かかわりたくないなら不動産賃貸業なんか止めたほうがいいのにと心の中では思っています。
原状回復
3月は退去が2件あったので退去立ち合いと原状回復を行いました。
大きな原状回復が必要ではなかったので通常のクリーニング・エアコン洗浄・排水管洗浄・CF張り替え・鏡のウロコ取り・レンジフード洗浄といった内容になります。
浴室鏡のウロコが酷かったが、最近はどんなウロコでも完璧に落とせるようになった
今後はもう鏡の交換しなくて済みそう☺️ pic.twitter.com/GzavsJf8nV
— ヨッシー🙌自主管理😂DIY大家🙃 (@yossyblog) March 16, 2024
自宅に余っていたCFとボンドで貼りかえたから0円で直せたが買っても2000円くらいかな🤔
ちょっとした作業でも業者呼ぶと出張費だけで1万くらいするからチャチャっと自分で直せる引き出しは持っていて損はない
剥がす際にガラス繊維が飛び散って身体中がチクチクするので作業中は防塵マスク付けてる pic.twitter.com/fDLOGAdqXK
— ヨッシー🙌自主管理😂DIY大家🙃 (@yossyblog) March 22, 2024
今日退去した入居者はマメに掃除するタイプでエアコンのフィルターは綺麗だったが、それでも6年住んでただけあってエアコン内部は汚れだらけ🤮
内部を洗浄したら汚水で真っ暗
退去後のエアコン内部清掃は原状回復で必須です😣 pic.twitter.com/u78ziGCbVg
— ヨッシー🙌自主管理😂DIY大家🙃 (@yossyblog) March 16, 2024
今日は油汚れと格闘
原状回復で一番大変なのが油まみれのキッチンだと思う😥
今まではシロッコファンの羽根一枚ずつ歯ブラシでこすってたけど中々落ちないし効率悪いので今回から洗浄剤を溶かしたお湯にしばらく浸けおきしてから高圧洗浄機で一気に落とせた
今後はこれで行こうかな🤔 pic.twitter.com/F2rMwlRotS
— ヨッシー🙌自主管理😂DIY大家🙃 (@yossyblog) March 25, 2024
修繕
アパートの共用廊下の塗装（FRP防水のトップコート塗り替え）や鉄骨階段の修繕（長尺シート端部のシール処理が甘く水が階段内部に入って階段裏の塗料が剥がれるのでシールの打ち直しと塗装し直し）やルームナンバーシールの張り替えなどを行いました。
ちなみに明後日もアパートの共用廊下の別の階の塗装を行います。
アパート廊下の塗り替え完了☺️
4回重ね塗りして丸一日かかった
塗り始めたら現場を離れられないので休憩なしの作業はキツく、終了後は全く動けず老化を隠しきれない😭
途中入居者が何人か出入りしたが事前にアナウンスしてたのと片側ずつ塗って段ボールで通行できるようにしたので全く問題なかった pic.twitter.com/Chew060jvi
— ヨッシー🙌自主管理😂DIY大家🙃 (@yossyblog) March 14, 2024
早朝に入居者のシーリングライトを交換したので今からルームナンバーシールを張り替えようといてるのだが既存のシールが全く剥がれないので仕方なくシールの上から貼ることにした😥 pic.twitter.com/AEYUsPUgHS
— ヨッシー🙌自主管理😂DIY大家🙃 (@yossyblog) March 10, 2024
鉄骨階段の裏側を定期的に塗装してもこんな感じですぐボロボロに剥がれる😥
表側の長尺シート端部のシールが甘くそこから雨水が入り込んでる気がするのでシールも打ち直さないとダメかも(新築時からの不具合)
とりあえず塗装しようとしたが天気が怪しいので断念
4部屋しか入居者がいなく寂しい😔 pic.twitter.com/sTClaRO4qw
— ヨッシー🙌自主管理😂DIY大家🙃 (@yossyblog) March 8, 2024
税務処理
3月は個人の確定申告があったので会計ソフト使ってe-tax申告しました。
去年物件を売却したので譲渡所得の内訳書を作ったりしたのが例年と少し違いました。
４～５月は法人2社の確定申告も自ら行いますので少しだけ忙しくなるのかもしれません。
個人・法人2社を税理士に全て丸投げすると高い税理士だと100万円近くするかもしれないので全て自分で行えば費用削減効果は大きいです。
まとめ
今回は本日川村龍平さんのセミナーを久しぶりに聴いて自分が直近で行った自主管理内容を具体的にまとめてみました。
自主管理を検討されている方は参考にしていただけたらと思います。
自主管理をすることで削減できている費用は年間500万以上はある気がするので毎年それだけの金額を削減できたら賃貸運営が安定することはご理解いただけるかと思います。
自主管理することで業者に委託するより入居者に対するサービスは間違いなく上がっていると思っています。
自主管理手順がわからないとか、原状回復内容を覚えたいといった方は連絡いただけたらお伝えします。
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