概要
昨日のブログに引き続いて都内で土地から新築RCを検討している内容になります。
今回はRCの建築坪単価や希望利回りなどについて記載します。
RCの建築坪単価
3年ぐらい前に都内でRCを何棟か建築している知り合いの完成見学会に参加しました。
その方の物件は土地をかなり安く取得していて、建築価格もRCで坪単価115万円ぐらいと今の相場では考えられないぐらい安く利回りは7.5％弱だったと思います。
仮にこの方と同じ業者を紹介してもらったとしても今の建築相場はかなり高騰しているので同じ価格では絶対に建てられないと思います。
私のほうでRCの投資家さんがよく利用している建築業者に資料請求してみたりしましたが、安い建築業者でも坪単価130万円～で、坪単価150万円以上は当たり前といった感じです。
※ここでいう坪単価の定義はで本体工事費(税込価格)を延床面積(坪)で割ったものとしています。
私の場合ですが倒産リスクを負いたくないので、いつ倒産してもおかしくないような建築業者ではなく多少建築価格が上がっても仕方ないので安心できる業者と付き合いたいです。
RCの希望利回り
上記で書いた知り合いの方は利回り7.5%弱でしたが今の相場と照らし合わせて私には真似できる気はしません。
私の希望利回りは6.5％に設定しています。
あくまで目安なので好立地で賃貸需要が見込まれて土地の価値も高くリセールも堅いエリアならもっと低利回りでも全然かまわないと思っています。
具体例
例えば以下のような更地があったとして4階建て12部屋(各部屋20㎡)のRCを建てた場合の利回りは6.7%となります。
- 土地地積：100㎡(30坪)
- 土地価格：6000万円(坪単価200万円)
- 建蔽率/容積率：80%/240%
- 建物延床面積：280㎡(84.8坪)
- 建物価格：12727万円(坪単価150万円)
- 年間賃料：1296万円(90000円×12部屋×12か月)
- 表面利回り：約6.7%
実際はこんな感じで綺麗に容積率を食いつぶせるようなボリュームある建物を計画するのは難しいですし、賃料90000円取れるエリアで容積率が高く坪単価200万円の土地を見つけることも難しいので絵に描いた餅なのですが、それでも利回りとしては6.7％程度なので、もっと高利回りを狙う場合は以下のいずれかを検討しないといけません。
- 土地をさらに割安で購入する
- 建物をさらに割安で建築する
- 賃料取れるエリアで土地を探す
- 容積率が高い土地を探す
希望する数字は人それぞれ
上記のような希望する建築坪単価や利回りはあくまで私の例なので人それぞれだと思います。
頭金を入れる金額や金利の大小や運営費は人によって異なるので自分自身でシミュレーションして購入可否は判断すべきです。
私の場合はオーソドックスに頭金は2割入れるつもりなのと、自主管理＆原状回復を自分でやるので運営費があまりかからないため表面利回り5%台でも賃貸運営はできると思っているのであまり利回りに固執していません。
まとめ
今回はRCの建築坪単価や希望利回りなどについて記載しました。
一応利回り6.5%ぐらいを目安に土地探ししていますが中々希望条件に完全に合致するような物件はないですねw
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