土地から新築スケジュール

概要

昨日のブログに引き続いて都内で土地から新築RCを検討している内容になります。

今回はRCとは関係ないのですが一般的な土地から新築を計画するスケジュールについて記載します。

土地から新築を建てるスケジュールですが過去に私が「3棟目アパート」を建築したときのスケジュールを載せておきます。

このように土地と建物と融資を平行して進めていく感じとなります。

最初に行うことは土地を紹介してもらうか、自ら探す形になります。

RCでも建築プランを用意してもらった状態で土地を紹介してくれる業者がいます。

私もそういった業者に何度も建築プラン付きの土地を紹介してもらいました。

この業者が斡旋してくれた建築業者と請負契約して建てる形になります。

結構利回りが高かった（表面6%~7%とか)のでこの業者が紹介してくれた土地で建てるのもアリじゃないか？と思いました。

RC界隈の情報には疎かったので色々この業者の評判を聞きましたがとにかく評判が悪く、本当に建築できるか不安でしたし担当者ともすぐ連絡が付かなくなって最終的には自然消滅しました。

噂では経営も危ないとか・・・

具体的な土地の探し方はいずれ書こうと思いますが、気に入った土地が見つかったら専門家にボリュームチェックを依頼します。

ボリュームチェックも独立した建築士に依頼するパターンと、建築業者に依頼して所属している建築士に対応してもらうパターンがあります。

前者は費用がかかりますし、後者は原則無料ですが建築業者としても請負契約をしてくれないとタダ働きとなるので無暗に依頼するのは避けたほうが無難です。

過去に私が建築士にボリュームチェックを依頼したときの記事を載せておきます。

ボリュームチェックをして希望する建物が入りそうでしたら土地に買い付けを入れるわけですが、大抵の方は融資前提で土地を購入すると思いますのでそちらの流れはこんな感じです。

必ずしも上記の順番じゃなきゃダメというわけではないのですが、気に入った土地が見つかってボリュームチェックもOKそうならまずは買い付けを入れて一番手なり二番手を確保してから次の行動に移ったほうがいいと思います。

私のように建築する業者がある程度決まっている場合は、土地を見つけたら自分で簡易的にボリュームを入れてみていけそうだったら建築業者にボリュームチェックと見積もりを一緒に依頼する形でもいいと思います。

土地の買い付けを入れて建築業者の見積書をもらったらそちらの情報をもとに金融機関に融資の打診をして融資が通らなかったら白紙解約となります。

ですが現実はこのような感じに買主の都合の良いように進むことは難しいです。

割安な土地が出てきた場合は買い付けが殺到するわけで、業者が買い付けを入れた場合は融資特約はつけませんし、最近は投資家も融資特約なしで買い付けを入れることも珍しいことではないので、融資特約ありで買い付けを入れた時点で複数買い付けが入った場合は優先順位を下げられがちになります。

融資特約ありでの買い付け自体を受け付けてくれない仲介業者もいます。

融資特約ありで買い付けを受け付けてくれたとしても、事前にある程度金融機関から融資の内諾を得ている人でないと話を進めてくれない仲介業者もいます。

どうしても土地を抑えたい場合は土地を現金で購入するか融資特約なしで買い付けを入れることも検討する必要があると思います。

仮に融資特約なしで買い付けを入れる場合は、最悪の場合現金で土地を購入できる自己資金がある場合に限ったほうがいいとは個人的に思います。

とりあえず一度買い付けを入れて、上記流れに沿って一度経験してみれば建築費のおおよその金額もわかりますし、金融機関に一度融資打診をしておけば現状の融資枠がわかるので、次に良い土地が見つかった場合はスムーズに進められます。

一般的な土地から新築を計画するスケジュールについて記載しました。

竣工まで土地と建物と融資を平行して進めていき、土地・建築業者・融資先金融機関を抑えないと進めることができません。

次回は私が希望しているRCの建築坪単価や希望利回りなどについて記載しようかと思います。