概要
建築中の「3棟目アパート」の対応でバタバタしておりましたが、下記図に関する現在の状況をブログに記載します。
建築工事遅延の連絡
まず引き渡しについてですが銀行との決済は2月28日となっていますが、実際に鍵渡しなどの引き渡し自体は2月18日で設定されていました。
ですが2月4日に現地を見に行った際に内装が全然できていませんでした。
いま現地見に行ってきましたが本当に18日の引き渡し間に合うんですか？
内装は水周りなどの設備を設置すれば一気に進みますので大丈夫です。
このようなやり取りがあったのですが結局その3日後に建築業者から工事延期の連絡がありました。
たった今、建築業者から「完成を1週間遅らせてください」って連絡がきた。。。
現場監督が「予定通り完成させる！」って言ってたらしいけど今朝監督に問い詰めたら結局「無理だ」って言われたらしい。
そういうのって気合でどうにかなるものではないので無理っぽい時点で早めに連絡して欲しい😥
— ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) February 7, 2020
まあ状況的に無理だろうと思ってましたができないなら早めに遅延の連絡をしてくれればこっちとしても色々と動けるので助かるのですが・・・。
というわけで引き渡しが18日から25日になってしまいました。
施主検査も12日から21日と延期です。
借主との賃貸借契約は3月1日からなので2月中に全てが終われば一応問題はないです。
遅延損害金の是非
引き渡しが2月8日から18日・25日と度重なる延期となってしまいましたので遅延損害金をお支払いします。
というわけで契約書上に明記された遅延損害金(請負契約の年５％に相当する13.5万円）を引き渡し時に精算することとなりました。
今回は業者から遅延損害金の申し出があったので応じることにしましたが、業者から申し出がなければ特に請求するつもりはありませんでした。
こちらから遅延損害金の請求をした場合、少なからず業者との関係は悪化すると思います。
建築業者との関係って竣工したからおわりというわけではなく竣工したあともメンテナンス期間があるので続きます。
業者との関係を良好に保っていれば竣工後のメンテナンス期間を過ぎていても任意で修理してくれる場合もありますので少額の遅延損害金を受け取ったところでメリットよりデメリットのほうが大きいと思います。
29日の見学会にも来てくださる投資家さんも現在工期遅延中らしいのですが、「契約書に遅延損害金について明記されていなかった」と言っていました。
請負契約書に遅延損害金を明記する場合はむしろ遅延損害金を低く抑えたいから敢えて明記する意味あいもあると思います。
民法は「当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所は、その額を増減することができない」と規定されていますが、私の請負契約書でいう年５％というのが損害賠償の予定になります。
損害賠償額を予定していないからといって損害賠償できないということはなく、債務不履行による損害賠償請求はできます。
下記民間連合約款では年10％で計算するらしいです。
ですので建築業者が請負契約書に遅延損害金を年５％と敢えて明記しておくのは業者自身のリスクヘッジだと思っています。
明記していない場合は遅延損害金について業者側と話し合って決めるのだろうと思いますが、少なからずモメるでしょうし最悪訴訟まで行ってしまった場合は誰も得をしないので私は遅延が原因で賃貸借契約が全部解約になったとか致命的な損害を受けない限りは請求しないと思います。
建築業者とのコミュニケーション不足
ちょっと愚痴になってしまうのですが建築業者とのコミュニケーション不足にはずっと悩まされ続けています。
メールを送っても返事がなかったり「確認しました」などの連絡がほぼないのでコミュニケーションが円滑に取れません。
作業を行ったあとも連絡や報告がないのでちゃんとやってくれてるのか不安が尽きません。
一番酷かったのが建築プランについて業者と合意した内容からかなり異なる設計で建築確認申請を行われたうえに私に対する報告が一切なかったことです。
(さすがにクレームを入れて直せるところは建築確認の修正申請をさせましたが)
去年の夏ごろは結構業者に対してもっと報告や連絡を入れるようクレームを入れましたが最近はもう諦めてます。
宅配ボックス届かず
12月20日頃に宅配ボックスを施主支給で3個メーカーから業者の事務所へ発送しました。
業者からは「受け取りました」などの連絡は一切ありません。
ところがつい1週間くらい前に業者から連絡がありました。
ヨッシー様、宅配ボックスが2個しか届いていないのですが
受け取り伝票を送ってもらうと確かに2個しか受け取っていないようです。
わかりました。メーカーに確認します。
(2カ月近く経ってから言われても困るんだけど・・・)
メーカーに確認したところ確かに2個しか発送しておらず、メーカー側のミスと判明して残りの1個を再発送してもらって事なきを得ましたが、そもそも私は3個発送しますと伝えているのだから受け取り時に確認して足りない場合は速やかに連絡をすべきだと思います。
表題登記申請書類届かず
2月10日に表題登記申請を行ったのですが、登記申請に必要な書類として「完了引渡証明書」と「法人の印鑑証明書」の原本が必要です。
「完了引渡証明書」と「法人の印鑑証明書」の原本は郵送いたします。
このように聞いていたのですが建築業者からは例のごとく発送したなどの連絡がありません。
元々あまり連絡とかしてこない業者なので届くだろうと思っていましたが2月8日の時点でも届きません。
2月9日は日曜日なので郵便物は届かないだろうからこの時点で事前に届かないことが確定しました。
「完了引渡証明書」と「法人の印鑑証明書」の原本が届かないのですが送って頂いていますか？
申し訳ございません。忘れていました。ヨッシー様の自宅まで直接持って行きます。
わかりました。それでは10日の昼に直接私が御社の事務所まで取りに行きますよ。
担当者と連絡が取れて「単純に送るの忘れてた」との事😥
仕方ないので明日建築業者のオフィスに行って書類を直接受け取ってから登記申請することになった。
明日は退去部屋の現状回復もあるので深夜まで帰れないかも😣
— ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) February 9, 2020
このような感じで建築業者がちゃんと依頼したことをやってくれているのかウォッチし続けなければいけないのが結構シンドイです。
表題登記申請完了
さて、前回ブログに書いた表題登記申請ですが無事に完了しました。
表題登記申請
2月10日に法務局へ行って申請を行いました。
必要書類などは事前に相談に行っていたので特に問題なく受理されました。
現地確認
2月17日の10時に建築現場で法務局担当者と待ち合わせて現地調査を行う予定でしたが、私が渋滞に巻き込まれて10分弱遅刻してしまったところ担当者は調査を済ませて既に帰っていました。。。
その後担当者と電話したところ「特に問題ないので登記手続きをする」との事でした。
登記完了
2月18日の朝に担当者から「登記完了しました」と連絡ありました。
私のほうから法務局へ行って登記完了証を受け取りに行く必要があるのですが、取り急ぎ近所の法務局で謄本を取得してみたらちゃんと登記されていたので無事完了です。
土地の地目変更も雑種地から宅地へ変えたので、これらの費用約15万円程度は節約できました。
外構工事は絶望的
建物の引き渡しが25日になったので外構工事も25日以降に行う予定で動いているのですが2月中の完了は絶望的です。
まだ外構業者が決まっておらず理由は後述します。
Ａ社
隣地との境界ブロックをＡ社に切ってもらって仕事っぷりがよければそのままＡ社に外構工事もお願いするつもりでした。
2月末までに外構完了させたいです。
取り急ぎ境界ブロックを切って頂いてその後問題なければ外構工事もお願いします。
上記のように事前には伝えていました。
2月10日に隣地との境界ブロックを切ってもらいましたが、工事完了の連絡も何もないまま1週間が経過しました。
隣地ブロックを切ってもらった件ですが連絡など頂いておらず請求書なども届いていないのですがどうすればよろしいでしょうか？
あと外構工事について最短ですといつ頃から行って頂けますか？
すいません。請求書は送ります。
外構工事の件ですが他の現場が入っているので工事に伺うのは難しいです。
正直え？って思いました。
工事できないなら事前に提出してもらっていた見積書は何だったんだろ？って感じです。
Ｂ社
Ｂ社は安いのですが少し依頼するのに躊躇してしまっています。一言でいうとあまりやる気を感じないんです。
前回もブログに記載しましたが、打ち合わせの場を提案しても拒否られたり、請け負ってくれる作業範囲をメールで送ると言っていたのに未だに送ってもらっていません。
一昨日電話で話してみましたがやはりあまりやる気を感じないのでＢ社に依頼するのは最後の手段にしようと思います。
Ｃ社
Ｃ社は元々建築現場のそばにある業者でちゃんと事務所もあって歴史ある業者なのでこちらに依頼したかったのですが、価格が91万円と少し高いので選択肢から外していましたが、本来不要な作業内容も見積もりに入っていたことがわかり、現在再見積もり依頼をしてますが70万円強に収まりそうです。
それぐらいに収まるならＣ社にお願いしたいと思ってます。
ただ作業は3月の1週目くらいになると言われてます。
Ｅ社
Ｅ社は見積もり依頼をしてから1カ月くらいたってようやく見積書を出してくれたのですが、結構しっかり見積もり作業をしていたみたいで、下記のように３Ｄで作業内容を図示してくれているので依頼内容に齟齬はなさそうです。
価格もＢ社の見積もり価格をぶつけてみたら同額の62万円に下げてくれたので、Ｅ社も検討できそうですがこちらも作業は3月1週になると言われてます。
外構状況まとめ
というわけでＡ社にお願いするつもりがダメになってしまったので、現時点ではＣ社かＥ社を第一候補にしたいのですが、いずれも3月になってしまうとのことで2月中の作業完了は絶望的ということになりました。
こうなると関係者には早めに連絡しておいたほうがいいので借主サイドには外構工事が遅れる旨の連絡はしておきました。
あくまで私の所感ですが、外構業者って特に当たりはずれが多い気がします。
特に免許も不要でしょうから残念な業者の割合は非常に高いと感じます。
そういうのも含めて自分自身の調整不足も痛感しています。。。
外構工事は値段よりも誠実に対応してくれる業者をいち早く見つけてすぐに契約して工事日程を抑えないとダメですね。
完成見学会について
関係者や、ブログなどを通じて知り合った方々を中心に見学会を予定しています。
投資家向け完成見学会
2月24日(祝)と29日(土)の12時から投資家さんを中心とした見学会をやります。
現時点での参加者は24日が6名で29日が11名です。
見学会終了後に時間がある方は近くのお店でランチでもしながら情報共有などさせて頂けたらと思っています。
24日は妻も参加するとの事です。
特に24日は若干余裕がありそうなのでもし興味ある方が居たらブログやツイッターなどからご連絡頂けたらと思います。
両親向け見学会
24日の夕方から私の両親と妻とで同じく物件を見てもらう予定です。
私の父も不動産業者でしたが、今まで父と会話したことがほとんどないので正直どういった仕事をしてきたのか全くしりません。今も仕事しているのかもしれないですがよくわかりません。
「2棟目アパート」完成時にも見てもらいましたが喜んでいたので親孝行になるのかもしれません。
関係者向け見学会
25日の引き渡し時に、借主法人の関係者数名と、土地の仲介業者と、賃貸の仲介業者に向けて見学会を行います。
借主サイドにはその場で傷などないかチェックしてもらって、傷などがあった場合は入居までに直してもらって入居時に不具合は全くない状態で入居してもらう予定です。
まとめ
というわけで建築工事や外構工事の遅延となっております。
外構工事は住めなくなるわけではないので多少遅れても致命的な問題ではなく少しでも遅れないように進めるしかないと思っています。
表題登記申請に失敗したら2月中に引き渡しも決済もできないのでそうなると最悪だったのですが、そちらは全く問題なかったのでよかったです。
見学会については外構工事など一部未完での案内となってしまいますが、見学会の資料を数字をボカさず作っておりますので見に来てくださった方に何か参考になる情報を提供できればと思っています。
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