2棟目のアパート建築を検討しているが致命的な問題が・・・

2棟目アパート検討

概要

日曜日に業者から提案を受けたアパート用地を見学してきました。
結構気になった物件だったのでその後検討したのですが色々問題が出てきました。

提案物件のスペック

場所:都内某所
駅からの距離:7分
総費用:約2億円
表面利回り:6%台

まだ検討中のため、詳細は伏せます。

状況

現地で業者と待ち合わせて土地の状況を確認しました。
その後喫茶店で業者と物件に関する打ち合わせや質問などをしており、現在は私が物件を検討して買付を入れるなら今日明日中に入れる流れとなっています。

提案物件のメリット

旗竿地であるが土地が500平米以上あるにも関わらず8000万円程度で購入でき、
土地の坪単価が50万円台と周辺相場の半額以下です。
積算評価がかなり出るとの事です。
旗竿地を考慮していませんが路線価は1億3000万円です。
従って金融機関からの評価が高く融資を受けやすいです。
フルローンも大丈夫と言われています。
出口を考えたときも融資が付きやすいので売りやすいです。

提案物件のデメリット

旗竿地なので長屋しか建てられません。
竿の部分の土地幅は2メートルしかないのですが、隣に駐車場がありそちらも旗竿地で竿の部分の土地幅が2メートルしかありません。
従って車の進入の際にはアパート用地に必ず侵入してきます
車の切り返し時などに現状だと必ず私のアパートにぶつかってしまうのです。
多少ぶつからないようにアパートの位置を変えたとしてもオートロックや外壁などを車が破壊した場合の補償問題や、
入居者の帰宅時と車の進入時が重なって事故が発生した場合の大家に対する補償問題などいろいろ気になります。
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今後について

上記の状況なので「隣の駐車場からの車の進入を禁止しない限り、このプロジェクトを進めるのは難しいとおもっている」と伝えました。業者側の回避案などあれば聞いてみたいです。

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