概要
今年も賃貸住宅フェア2019 in 東京に参加してきましたのでシェアします。
去年も参加しましたが年1回のお祭りって感じなのでどちらかというと参加することが目的な気もします。
大混雑に怒号が飛び交う受付
私は最初のセミナーが始まる10時半頃に到着しましたがものすごい混雑で事前予約された方も炎天下の中並ばされていました。
私はとても並ぶ気力はなかったのでしばらく時間を潰していたのですが入口の受付付近では待たされている参加者からの怒号がすごかったです。
「こんな暑いなか並ばせるのか！」「早く入れろ！」といった感じの怒号が飛び交っていてすごい光景でした。
まあイライラするのもわかりますが複数のオジサンオバサンから集中砲火を浴びているスタッフの女の子がかわいそうでした。
セミナーの内容
今回は設備に関するブースをチェックするのがメインだったので今年はあまりセミナーを聞きませんでした。
著名大家さんのセミナーも少し聞きましたが特に印象に残らなかったので割愛します。
OYO LIFE
何かと話題のOYOのブースでミニセミナーをやっていたので聞いてきました。
仕組みは一言でいえばサブリースです。
オーナーからOYOが部屋を借り上げて付加価値を付けて入居者に貸し出します。
入居希望者はスマホ一つで予約・契約・支払いまでネット上で完結して契約した次の日には入居可という手軽さが特徴です。
オーナーから借り上げる賃料は大体相場の9割程度らしいですが、普通に貸し出すのと比べてADや仲介手数料がかからず、OYOは数年間にわたって借り上げるのでトータルでみた収支は普通に貸し出すのに比べて上がると主張してました。
個人的に感じたリスク
サブリースの場合は数年後に賃料の見直しが発生する可能性がありますがOYOの場合はどうなんですかね。
今年からサービス開始したばかりなので将来にわたって賃料の見直しが発生しないとは言えないと思うのでそのあたりがリスクかなって感じました。
あとはOYOとの賃貸借契約を解除した場合、全てを原状回復してから返却するそうです。
つまりOYOとの契約が切れた時点で全空で返却されるのが非常にリスク高いと感じました。
OYOの場合は1室単位で貸し出せるそうなので1棟まるごとOYOに貸すのは危険な香りがしました。
あとOYOの審査は入居希望者がアップロードした免許証やクレジットカードで行い、反社チェックなどはクレジットカード会社が審査時に行ったチェックにゆだねるそうです。
要はOYOはスピードを売りにする代わりにほとんど審査はしないってことなのでOYO経由で入居した入居者の属性や素行が悪かった場合に泣きをみるのはオーナー側や管理会社ですね。
新築物件をOYOに貸す場合は免責期間が約2カ月あるそうです。
契約後2カ月間は1円も入ってきません。
私だったら竣工して2カ月もかからず満室にする自信があるのでこの辺りもマイナスポイントですね。
サブリースを入れる場合、リスク回避できる代わりに利益も減るのが一般的ですのでそれがOYOになったところで構図は変わらないんだろうなと感じました。
というわけで私がOYOを利用することはないと思いますが竣工3カ月前になったら査定可能らしいので試しに査定してもらうかもしれません。
民泊
私は元々エアビーなどが流行った頃の民泊はほとんどが闇だったのでかなり否定的でしたが今の状況はかなり変わってきているようです。
私の周りでも民泊がアツいって言っている方とお会いする機会もあったので今は投資対象としては割とアリらしいです。
「民泊物件.com」というサイトを運営している会社のセミナーがあったので聞いてきました。
撮影大歓迎と書いてあったのでセミナーの資料を載せさせて頂きますが現在民泊可能な法律は下記3パターンです。
一番右が昨年施行された民泊新法で特徴は住居専用地域でも民泊可能だが営業日数に180日の制限があります。
この場合、残りの185日は稼働できないのか？って話になるのですが1カ月以上の定期賃貸借契約(マンスリー形態など)で貸すことは可能です。
ですので180日ルールがあるので収益が出せないか？って言われると必ずしもそういうことはなくて民泊に転用した場合、普通に賃貸するより平均で収益は15.2％UPするとのことでした。
勝手なイメージですが民泊で不特定多数の外国人に貸すことで建物がボロボロにされるイメージがあったのですが、民泊の場合は数日に1日は清掃業者が入って綺麗にするのでかえって綺麗に保たれる傾向にあるそうです。
セミナー終了後、社長さんと名刺交換して色々と聞いてみました。
普通のアパートを民泊に転用する場合、一番気になるのが金融機関との関係で金融機関の意に反したことをすると期限の利益喪失で貸し剥がしに合うリスクを感じていました。
この場合、オーナー自らが民泊事業者として運営することは問題あるっぽいですが、オーナーと民泊事業者の間で普通賃貸借契約をしておけば、その先で民泊として転貸借することは全く問題ないとのことでした。
私が所有している「1棟目アパート」は練馬区ですが池袋に近く駅近なので民泊としては立地は全く問題ないとの事でしたが25平米以上が好ましいらしいです。
その後、セミナー会場で知人に会ったので民泊についての意見を色々と聞いてみました。
私の自宅の数件隣のアパートが民泊に代わったが、頻繁にスーツケースを転がす音がしてウルサイです。
隣人とも頻繁にトラブルになっているらしいです。
あと民泊として運営されている最中は非常に売りづらいですよね？
確かに・・・
知り合いがその状況で売れないって悩んでました
こんな感じで否定的でしたが確かに民泊として運営されている状態で融資が付きづらいでしょうから売却するのは難しい気がしますし、売る場合は民泊事業者との契約を解除したうえで全空の部屋を全て埋めてから売るってなると結構ハードル高そうです。
あと個人的には共同住宅を民泊に転用する場合ってポストとか宅配ボックスといった設備は不要になるでしょうし民泊やるなら最初から民泊事業者に貸すことを意識した建物を造ったほうが効率的なんだろうなと感じました。
まとめ
今回はセミナーについて記載しました。
OYOも民泊も若干ネガティブなコメントを書いてしまいましたがやりようによってはアリかな？とは思います。
メインは設備に関するブースを見てきたので別の機会に記載しようと思います。
コメント