概要
昨日のブログに引き続いて都内で土地から新築RCを検討している内容になります。
今回は上記以外で土地からRCを建てる際に気を付けるべきことやCADソフトの簡単な利用法について記載します。
ラーメン構造か壁式構造か
ラーメン構造は柱や梁で建物を支える構造に対して壁式構造はコンクリートの壁で建物を支える構造になります。
RCの部屋に入るとデカい梁のせいで間取りが歪になっている物件とかありますよね。そういう部屋はラーメン構造だと思います。個人的には間取りがスッキリする壁式構造のほうが好みではあります。
壁式構造は部屋と部屋の間にコンクリートの壁があるため防音効果も高いです。
壁式構造はコンクリートの量が多く重くなりがちのため比較的低層のRCに向いていると言われています。先日私が打ち合わせした建築会社は壁式構造なのですが4階までしか対応できないと言われています。重いということは地盤が弱いエリアの場合ラーメン構造より深く杭を打たないといけないかもしれません。
私道持分について
前面道路が私道の場合、必ず持分があるか確認したほうがいいです。
工事に際して私道を工事業者が通行したりガス管などを道路から建物に引き込もうとする際に道路を掘り起こさないといけないのですが私道の持分がない場合は私道所有者の許可(通行・掘削許可)がないと工事できないリスクがあります。
私も前回建てたアパートでは公道と私道に面していたのですが私道の通行・掘削許可を貰おうとしたら拒否されたうえに工事中に度々警察を呼ばれて散々でした。
私道の持分がない土地を購入しようとした場合、金融機関からの評価は低く融資を受けづらいことも想定されます。
私道の持分がある土地の場合はこういったトラブルは少ないかもしれませんが、私道の補修義務が発生します。
先日もニュースで観ましたが私道の補修金の負担が重いので自治体に私道を引き取ってくれと言っている人たちがいるようです。自治体は拒否してるらしいのですが仮に引き取った場合に公道扱いになるでしょうから今後の補修費用は税金で行われることになります。
前提として本来公道に面しておらず自宅を建てられないが、私道を作ることで位置指定道路として自宅の建築を許可されている代わりに補修の義務を負っています。私道のメリットだけ受けておきながら義務を放棄しようとするのはどうなのかな？って思ってしまいました。
建築条件付き土地
土地を見ていると建築条件付き土地が売りに出されています。
これは安く土地を売る代わりに建物は指定した業者で建ててね。っていうことなのですが別に土地は大して安くはないです。
指定された業者で希望する建物は建てられないでしょうから私は建築条件付き土地は全無視してますが、どうしても欲しい土地なら業者にコンタクトを取れば建築条件を外してくれる場合もありますが土地の金額を少し上乗せされるケースが多いと思います。
間口の狭い土地
間口の狭い土地は一般的に共同住宅（長屋も）を建てるのには不向きです。
理由はドアや窓から道路へ避難できる敷地内通路を一定の幅（下記条文参照）で設けないといけないので間口が狭いと敷地内通路のせいで建てられる建物に大きな制限がかかるからです。
建築基準法128条：敷地内通路
敷地内には、第123条第2項の屋外に設ける避難階段及び第125条第一項の出口から道又は公園、広場その他の空地に通ずる幅員が1.5ｍ（階数が3以下で延べ面積が200㎡未満の建築物の敷地内にあつては、90㎝）以上の通路を設けなければならない。
RCの場合は少なくとも2mは敷地内通路で設けないといけないので間口が狭い土地で安く売りに出されていてもうまく建物がはまるケースはほとんどないです。
角地
角地はやっぱり共同住宅が建てやすいので人気ですよね。
特に北側道路の角地が一番建てやすいです。
高度斜線制限も道路の反対側の隣地境界線からかかってくるため斜線の影響を受けにくいですし、日影規制の影響も受けづらいです。
なんといっても道路に囲まれているため全部屋窓を道路に面するように設計すれば窓先空地や敷地内通路を設ける必要がなくなります。
逆に道路に複数囲まれているので道路斜線制限の影響を受けやすいデメリットもあると思います。
角地で片方が広い道路の場合は「道路斜線の2道路緩和」という緩和措置を受けられるのですが、両方とも4mの私道に囲まれた角地とかだと斜線の影響をかなり受けてしまいます。
CADソフトの利用
気になる土地を見つけて自分でボリュームを入れる際は手書きでもエクセルでもできると思いますが速さと正確性に問題が出てきます。
そういった際におススメなのがCADソフトの利用です。
私はJWCADというフリーソフトを使っています。
私も去年初めて触ってみただけなので使いこなしているわけではないのですが、いくつか便利な機能を紹介します。
土地図面を表示
建てたい建物のボリュームを検討するには最初に土地の図面をソフト上に表示しないといけないのですが土地の仲介業者から送ってもらった資料に「座標求積表」が記載された測量図があれば簡単に土地の敷地を表示することができます。
「座標求積表」に記載された数値をソフト上に読み込ませれば下記のように正確な土地の図面を表示することができます。これだけでもCADソフトを使ったほうが効率は良いと思います。
一昔前の測量図だと「三斜求積法」っていう土地を三角形に分割してその合計値で求める方法で測っている場合があるのですがその場合は上記方法は使えません。また測量図自体がない売地もあります。
そういった場合は土地の図面の画像をソフト上に表示させて線を使ってトレースして敷地を表示することもできますが元図面の画像の正確性に依存してしまいます。
建物を表示
線とか矩形や円など書くツールが色々あるので建物をソフト上に書いていきます。
例えば下記は隣地境界線から600ミリ(60センチ)距離を取った建物を書いた場合です。複線という機能を使えば既存の線から指定した距離(ミリ)を離して平行な線を書くことができます。
面積を表示
上記で作成した建物の建築面積や専有面積を測定したい場合は面積測定などの機能もありますので書いた建物を囲えば簡単に測定できます。こういった機能を使って書いた建物が建蔽率や容積率の範囲内に収まっているか確認できます。
ソフトを使いこなせば日影規制や天空率の計算とかもできるみたいですが私はそこまで使いこなせていません。youtubeとかでも使い方とか色々載っていますので自分の使いたい機能に絞って学べば色々とCADソフトは便利です。
まとめ
今回は土地からRCを建てる際に気を付けるべきことやCADソフトの簡単な利用法について記載しました。
10日連続で都内で土地から新築RCを検討している内容について記載しましたが一旦今日で終了とします。
今後は気が向いたときに何か書くかもしれませんがその際はよろしくお願いします。
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