概要
建築中の「3棟目アパート」について竣工前後のスケジュールを記載します。
2月は相当バタバタしたスケジュールになりそうです。
2月以降スケジュール
2月以降のスケジュールはこのような感じになっています。
完了検査
完了検査は2月11日を予定しています。
表題登記
先ほど建築業者担当者と話をしたのですが、表題登記は引き渡し直前に行うことになりそうです。
表題登記っていつ頃行えそうですか？
表題登記を行う際に担当者が建物を視察に来ますのでその際に建物が出来上がっていないといけないです。
結構スケジュール的にギリギリで引き渡し直前になりそうです。
表題登記ってヨッシー様ご自身で行う予定でしたっけ？
その予定です。
保存登記は金融機関側の司法書士が行うと思いますが表題登記は私が行います。
一つご相談なのですがスケジュール的にギリギリになってしまうので、弊社で費用を負担しますから土地家屋調査士に表題登記をしても構いませんか？
それでも構いません。
表題登記は自身で行えば費用はかかりませんが、表題登記した内容に誤りがあった場合に保存登記等に影響が出ると困りますので専門家にやってもらう分にはウェルカムです。
引き渡し
引き渡しは予定通り2月18日になります。
これから内装を急ピッチで行って何とか間に合わせるらしいです。
隣人は最近はクレーム言ってこないのですか？
最近は建物内部の作業をしているのでそれほど音も発生していないためクレームは来ていないです。
今後は毎日遅くまで作業をせざるを得ないので何か言ってくる可能性はありますがやり過ごすしかないです。
引き渡し期日に間に合うようやってくれるのは有難いのですが、遅くまで作業を行った結果隣人との関係を悪化させてしまった後の関係が気になります。。。
外構工事
前回ブログに書きましたが、外構工事を建築業者にもお願いしようと思って見積もりを依頼したところ、40㎡強に土間コンクリートを打つのと隣地境界ブロックの上段を切る作業で125万円と見積もりがきました。
やはり建築業者に依頼してしまうと中間マージンを結構取られてしまうのである程度予想していましたが結構高いなと感じました。
従って当初の予定通り外構工事も分離発注する方向で周辺業者に見積もり依頼をかけ始めました。
クオリティはやってもらわないとわかりませんが費用的には数十万円でできる内容ですので良い業者が見つかればいいのですが・・・。
その場合の外構工事は基本的には引き渡し後に行う形となりますので2月下旬に行うこととなります。
ちなみに妻はリスク回避のためなら金に糸目をつけない性格なので「高いお金はらってでも建築業者にやってもらったほうがいい」って考えです。
保存登記・ 残代金支払
本来でしたら2月18日の引き渡し時と同日に金融機関にて最後の融資をしてもらって、建築業者に残代金(4060万円)を支払います。
併せて司法書士にて所有権保存登記と抵当権設定登記を行います。
引き渡しから1週間後ぐらいに保存登記と残代金支払をして頂けたらと思います。
通常、引き渡しと残代金支払日が1週間空くことなど考えづらいところですが、緩い建築業者なので何とかなるのでしょう。
金融機関にも上記スケジュールで問題ないか事前に確認を取らないといけないです。
入居開始・初期対応
賃貸借契約上では3月1日から全部屋契約開始となります。
ただ実際としては新入社員が入居するみたいなので3月下旬までは誰も入居してこないでしょうが、貸主としては3月以降はいつ入居してもOKな状態にしておかなければいけません。
3月中にパラパラと入居者が入居し始めると思いますが、おそらく何部屋かは初期不良が発生したり、何らかのトラブルが発生すると思います。
3月中にある程度は収束するとは思っています。
ヨーロッパ旅行
4月から2週間かけてヨーロッパ旅行に一人で行ってきます。
決まっていることと言えば4月2日にスペインのバルセロナに到着して、4月16日にイタリアのローマを出発することだけです。
私が一人で旅行する場合、どこを観光するとか宿泊するとかは現地に着いてから考えます。
理由は事前に宿泊先などを決めてしまうと現地に着いてからフレキシブルに動けなくなるからです。
これが原因で去年タイの空港で入国手続きができず足止めを食らいました。
入国カードに宿泊するホテル名を記載しないで入国手続きをしようとしたら「ホテル名を書け」と言われて「ない」と答えても入国させてもらえず結局ガイドブックにあった適当なホテル名を書いて入国しました。
今回も宿泊先を事前に決めるつもりはありませんが、ある程度は事前に行きたい都市や観光地をピックアップしておかないと帰国してから「あそこも行けばよかった・・・」って後悔しそうなので多少は調べておきます。
少なくとも下記は周りたいなって考えてます。
- バルセロナ(サグラダファミリア)
- マドリード(闘牛場とか)
- パリ(エッフェル塔とか凱旋門とか)
- モンサンミッシェル(亡くなった祖母が行きたいと言っていた)
- ロンドン(妹が住んでいた)
- モナコ(モナコGPのコースは観たい)
- フィレンツェ(冷静と情熱のあいだ？)
- ヴェネツィア(浸水※)
- ローマ(コロッセオとか)
スペインからアフリカ大陸に上陸してモロッコに行くのもアリかもしれません。
じっくりとヨーロッパを観て周るには2カ月くらいは欲しいところですが、物件を自主管理しているデメリットで長期間国内を離れられないため2週間が限界でした。
往復航空券は既に購入済みで、諸税など全て含めて往復6万円台と格安です。
安い時期に航空券を買って旅行できるのがセミリタイア属性の一番の強みです。
もう少し「3棟目アパート」の稼働が落ち着いてからのほうが良かったかもしれませんが予約してしまったものは仕方ないです。
ちなみに純粋な旅行なので当然経費では落としません。
旅行を物件視察とか言い張って経費で落とす人が居るかと思いますが税務調査が入った場合にそう簡単に認めてはくれないと思いますよ。
※そういえばヴェネツィアって浸水しても火災保険で見舞金が出るなんてことありませんよね。全部自己責任なんだろうか・・・。
館銘板発注
ここからは現在進行形のタスクになります。
アパート名が決まったので早速館銘板を発注しました。
「1棟目アパート」「2棟目アパート」と同じものですのでレイアウトを考える必要がないのでラクです。
電子錠取付
発注していた電子錠が届きました。
一応引き渡し後に自分で付ける予定ですが、万が一取り付けできないと大変なので、事前に１つだけ試しに取り付けさせてもらえないか建築業者に聞いてみようかな？と思います。
オートロックの懸念点解決
前回のブログで書いていたオートロックの懸念点ですが一応解決しました。
建築業者側の提供するオートロックシステムは下記となっていました。
各部屋の鍵と集合玄関機とは連動しているので、各部屋の鍵で集合玄関機を開錠することはできますが、門扉とは連動していないので門扉を直接開錠することはできない。
通常は集合玄関機のシリンダーを回せば電気的に門扉が開錠するので問題ないが、停電やオートロックシステムが故障した際には門扉を開ける手段がなくなるので入居者は誰も部屋に入れなくなるという問題です。
その後、建築業者の担当者に聞いてみました。
オートロックの件ってどうなりましたか？
オートロックの件ですが、集合玄関機のシリンダーと同じものを門扉に付けることで各部屋の鍵で集合玄関機も門扉も開けられるようになります。
やっぱりそうですよね。
はい。ただ問題があって、門扉のシリンダーを集合玄関機のシリンダーに交換する費用として税別4万円かかります。
わかりました。それで結構です。
最初から門扉と集合玄関機のシリンダーを「逆マスター」にした各部屋のシリンダーを作ってくれれば今回のような問題にはならないはずです。
建築業者側の考えとしては「集合玄関機のシリンダーを回せば門扉が開錠するので問題ない」ってことだと思いますが、それはシステムが正常稼働していることが前提です。
長期間運営する過程で停電やオートロックシステムの故障が発生した場合でも極力入居者に迷惑をかけないようなシステムを作ることが建築業者やオーナー側には求められると思いますのでそういった観点で進めてくれれば今回のような問題はそもそも起きなかったと思います。
IT業界だとフェールセーフとかって概念があるのですが建築にはないんですかね。
まとめ
今回は建築中の「3棟目アパート」について竣工前後のスケジュールを記載しました。
2月は相当バタバタしたスケジュールになっており、引き渡し時と同時に残代金支払いとはいかなそうな感じです。
こっちとしては2月末までに一通りのイベントが終われば別に構わないのですが、外構工事も2月中にやらないといけないので未だにやってくれる業者が決まっていないのが一番の懸念事項です。
土間コンクリートを早めに打たないとそのうえに室外機・ダストボックス・宅配ボックスなど置けないので結構心配してます。
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