管理会社から賃料査定書が届きました(A社)

本日管理会社候補のA社から賃料査定書が届きました。

査定賃料は下記の通りです。

1部屋辺り月額賃料:約69,000円
月間家賃収入:約1,241,500円
年間家賃収入:約14,898,000円

M社の1部屋辺りの想定賃料は69000円~73000円でしたので
それよりは低く抑えられてしまいました。

タイプは2種類提示して頂いて、
サブリース:査定賃料の91%を保証(年間家賃収入:約13,557,000円)
通常の管理:査定賃料の96%が収入(管理料4%)

一応ご存じ無い方のために説明しますと、
サブリースというのは18部屋を丸ごと私がA社に貸す契約です。
A社は借りた18部屋を個別に貸し出します。
サブリースのメリットは査定賃料の91%の収入が保証されていることです。
空室が発生しても私には関係ありません。
サブリースのデメリットは想定賃料は2年毎に見直しが入ります。
年間家賃収入:約13,557,000円がずっと保証されているわけではありません。

通常の管理というのは物件の管理をA社に依頼して入居者の募集や滞納された場合の保証やクレーム対応、督促、入金管理などを行ってくれます。
管理料はA社の場合は4%です。空室が出た部屋は収入源に直結します。

査定賃料は低く抑えられましたがサブリースが91%と高い割合ですのでサブリースのほうに魅力を感じます。
サブリースは満室経営できる場合は入る必要ないと思いますが今回は投資額も高額ですのでサブリースもアリなのかもと思っています。
当然サブリースで契約した場合のシミュレーションをして十分利益が出ることが前提です。

A社のサブリースの特徴です。オーナー側に立った特徴だと思っています。
・査定賃料の90%を保証
・契約期間は10年
・賃料の見直しは2年毎(但し見直し時点で入居者がいる部屋は下げない)
・仮に見直し賃料を下げられた場合でもMAX5%まで
・管理会社側から契約の打ち切りを行う権利はない

19日に直接話を聞きに行ってくるのでA社かM社に決めたいです。


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