システム開発を行う際にプロジェクトマネージャは様々な角度からリスクを洗い出しリスクの「頻度」「影響度」「リスク対応策」を分析します。
マイナスの影響を与えるリスクに対しては、「回避」「転嫁」「軽減」「受容」の4つの対応策があります。
マイナスのリスクもしくは脅威に対する戦略
例えば、家賃滞納者が長期に渡って入居するリスクを考えます。
「回避」：リスクを取らない対応策です。
(例)アパートをそもそも建てない
「転嫁」：リスクの影響を外部に転嫁させる対応策です。
(例)滞納保証に入る。保証会社に連帯保証人になってもらう。
「軽減」：リスクの影響・可能性を軽減させる対応策です。
(例)入居審査を厳しくして優良入居者に入ってもらう。
「受容」：リスクを受け入れるがその後の影響を局所化する対応策です。
(例)定期借家契約にして契約に基づいて退去してもらう。
アパート竣工後に私が想定しているリスクを洗い出してどのような対応策を取るべきか考えてみました。
| リスク項目 | 頻度 | 影響 | 対応 | 具体策 |
| 空室 | 大 | 中 | 転嫁 | サブリースに入る |
| 軽減 | 入居希望者に好まれる設備の導入。都内好立地に建築。募集賃料の適正化。リーシングに強い管理会社と契約 | |||
| 不良入居者 | 中 | 中 | 転嫁 | 保証会社利用を必須(滞納) |
| 軽減 | 入居審査を厳しくする | |||
| 受容 | 定期借家契約にする | |||
| 事故物件 | 小 | 大 | 転嫁 | 孤独死・自殺に対応した保険加入必須 |
| 軽減 | 入居審査を厳しくする。入居者と密にコミュニケーションを取る | |||
| 老朽化 | 大 | 中 | 転嫁 | 品確法による保証(躯体部のみ新築後10年) |
| 軽減 | 定期的な清掃・点検実施。不具合発見時は早期修繕 | |||
| 受容 | 修繕費を十分にプールしておく | |||
| 管理会社倒産 | 小 | 小 | 軽減 | 家賃を入居者からオーナーに直接振込 |
| 回避 | 自主管理の検討 | |||
| 受容 | 迅速な管理会社の変更 | |||
| 騒音 | 大 | 中 | 軽減 | ペアガラス・防音ガラスの導入 |
| 火災 | 小 | 大 | 転嫁 | 火災保険加入 |
| 地震 | 小 | 大 | 受容 | 地震保険不加入(建築時に地盤強化している。元々地震に強いエリア。地震保険が大幅に値上がりしている）修繕費を十分にプールしておく |
| 水害 | 小 | 大 | 転嫁 | 水害にも対応できる火災保険加入 |
| 金利上昇 | 大 | 中 | 受容 | 金利負担に当面耐えられるだけのキャッシュ温存 |
| 物件下落 | 中 | 大 | 受容 | 損切できるだけのキャッシュ温存 |
| 金融引き締め | 中 | 大 | 受容 | 損切できるだけのキャッシュ温存 |
天災や外的要因によるリスクについては避けることが難しいため保険に入るか起きてしまった場合にどう対応するかだと思っています。
将来金利上昇する状況ならば多少はインフレに振れているでしょうから物件価格も上昇する可能性が高いと思っています。
ただ現在は金融機関が融資に積極的ですが今後融資を引き締めた場合、購入できる人が限られるため物件価格低下が避けられないので東京オリンピックまでは現在のような状況が続いてくれることを願うばかりです。
リスクを羅列して感じたことはリスクを全て取り除くことは不可能です。
発生頻度or影響が高く対応可能なものは対応しますが、発生可能性が低いものに対して極度に怯えても仕方がないと思います。
リスクを恐れて何もしないことが一番のリスクであることが今までの経験で理解しているつもりです。
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