概要
昨日のブログに引き続いて都内で土地から新築RCを検討している内容になります。
今回はRC建築に適したエリアについて記載します。
RC建築に適したエリア
賃料が取れるエリア
RCは木造と違って総額に対する建物価格の割合が大きいです。
いくら土地を安く手に入れたとしても賃料が取れるエリアで建てないと利回りは出せません。
例えば地主が上記の建物を建てた場合ですが、土地代がかからないため20㎡を賃料5.3万円で貸せば利回りは6％確保できますので地方でも十分賃貸運営はできると思います。
- 土地地積：100㎡(30坪)
- 土地価格：0円(坪単価0万円)
- 建蔽率/容積率：80%/240%
- 建物延床面積：280㎡(84.8坪)
- 建物価格：12727万円(坪単価150万円)
- 年間賃料：763万円(53000円×12部屋×12か月)
- 表面利回り：約6.0%
それに対して地主でない私が土地を購入して同じ建物を建てた場合ですが、土地を坪単価150万円とかなりやすく手に入れた場合でも賃料は77700円以上取れないと利回りは6.5％確保できません。
- 土地地積：100㎡(30坪)
- 土地価格：4500万円(坪単価150万円)
- 建蔽率/容積率：80%/240%
- 建物延床面積：280㎡(84.8坪)
- 建物価格：12727万円(坪単価150万円)
- 年間賃料：1120万円(77700円×12部屋×12か月)
- 表面利回り：約6.5%
現実にはRCマンションが建てられるような土地は坪単価300万円以上することが珍しくないので少なくとも賃料9万円は取れないと収支が合わないと思っています。
じゃあ具体的に賃料9万円取れるエリアってどのあたりなの？って話ですが、東京23区でないと厳しいと思っています。
23区の中でも下記マップの赤色のエリア、具体的には北区、豊島区、文京区、台東区、荒川区、新宿区、渋谷区、中野区、杉並区、世田谷区、目黒区、品川区、大田区、千代田区、中央区、港区、江東区、墨田区ぐらいまでかなといったイメージです。
地盤が良いエリア
前回のブログでも記載しましたがRCは地盤改良工事が必要となります。
ただ地盤の良し悪しで地盤改良工事にかかる費用も大きく異なるため地盤が弱いエリアで建てようとすると余計な費用が多くかかることになるので非効率です。
地盤のデータを見るとやはり城東エリア全般や、荒川多摩川周辺や品川のあたりは地盤に問題があるデータが多い（ピンク色の点は地盤対策が必要と評価された地点）ので上記で挙げた賃料取れるエリアから北区、台東区、荒川区、品川区、大田区、中央区、江東区、墨田区を除くと豊島区、文京区、新宿区、渋谷区、中野区、杉並区、世田谷区、目黒区、千代田区、港区あたりが建てるのには適してるかなと思います。
とはいえ最初から探すエリアを絞り過ぎると良い土地を見逃してしまうことにもなるので探す際は23区全域で探しています。
まとめ
今回はRC建築に適した土地について記載しました。
RCの場合は賃料が取れるエリアで建てないと利回りは伸びないのと、地盤が強いエリアで建てないと余計な費用が多くかかってしまうので非効率となります。
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