新築RC建設会社が倒産か
先月末からtwitterなどでRCの建築業者であるユービーエムと連絡が取れないといった話が聞こえてきましたが、下記でも取り上げられたので大分情報が入ってきましたので私見を書いてみます。
土地から新築のリスク
近況ですが今年から積極的にRCを手掛ける建築業者とコンタクトを取ったり情報収集していました。
その過程でユービーエムの存在は知っておりコンタクトを取ろうと思っていたところ今回の騒動が発生しました。
土地から新築を行ううえで大きなリスクが「建築会社が倒産するリスク」「建築確認が下りず想定した規模の建物が立たないリスク」「完了検査が下りず建物が利用できないリスク」だと思っています。
私も過去に土地から新築を行った際に竣工直前に役所から検査済証が下りないというトラブルに巻き込まれたことがあります。
「建築会社が倒産するリスク」に備えて工事代金は着工時に多額の支払いをするのを避けて引き渡し時に多く払うとか出来高に応じて払うというのがあります。そうすることで万が一建築会社が倒産したとしても出来高に応じた金額しか支払っていないので別の建築業者と再契約すればリスクを軽減できるというものですが現実にはそう簡単ではありません。
理由は途中でストップした工事を引き継いでくれる業者を探すのが極めて難しく、仮に引き受けたとしても当初の見積もりより大幅に高い金額でないと再契約することは難しいです。
再契約する業者にとって飛んでしまった業者の工事を途中から引き続ぐことは大きなリスクであり、既に工事済みの箇所がブラックボックスとなっている可能性が高く、引き渡し後に発生した瑕疵に対して責任が持てないからです。
不動産にはリスクがつきもの
上記のようなリスクがあるので土地から新築を手掛けるなら、完成した暁には相当旨味がない限りは取り組むべきではないと思います。
ただ土地から新築をやる場合はリスクがあるが、新築建売や中古物件はリスクないのか？って言われると決してそうは思いません。
新築建売の場合は業者による企画物になるわけですが、利回り高くして売ってしまえば業者としてはそれで終わりですからローコストの建材とか使ったり設備のグレード落とされたり、想定家賃の設定をメチャメチャ高くしてフリーレント付けまくってとりあえず埋めてから売るみたいな感じのことを普通にしてきます。
築浅中古物件だと前オーナーが手放さざるを得ない何らかの事情がある可能性があるので（例えば賃貸需要が全然なく入居付けに苦労してる。瑕疵だらけの物件で手放したい）、変にババを引くくらいなら土地から新築で建物を建てる段階から携わっていたほうが私にとってリスクは低いって思ってます。
土地から新築する場合も、建売や中古を買う場合でもそれぞれリスクはあるのですがリスクの種類が異なると思ってます。
土地から新築の場合は請負代金の安さだけで業者を選ばないとか、中古の場合はババを掴まされないとか、リスクを軽減するためには勉強したりよく調べてからでないと手掛けてはいけないってのは共通ですよね。
土地から新築をされたいなら事前準備をしっかりしてから取り組むのは当然として、今回のユービーエムの件は外からみた財務データは健全だったって話もありますので予見するのは困難だったという意見が多いです。
最終的に避けようのないリスクってあると思いますので運悪く当事者になった場合に即死するレベルの被害を受けてしまうと不動産投資の世界から強制退場となってしまうので身の丈にあったレベルの投資？をするに留めるというのが現実解な気がします。
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