概要
先週末から2棟目アパートの賃貸営業を開始しました募集依頼内容
物件紹介資料作成
まずは物件について知って頂きたいので物件紹介資料を作成します。私の場合はこういった感じのものを作成しています。
仲介業者が作成するマイソクでは画一的なものとなってしまい物件の魅力を伝えるためにはオーナーが自ら作成することで差別化できると思っています。
依頼する仲介業者の選定
物件の最寄り駅や周辺の駅、ターミナル駅を中心に依頼する業者の選定をします。依頼する業者は取り扱っている賃貸物件が多くある程度客付け能力がありそうな業者を中心にピックアップします。
そうなると必然的に大手業者（〇ニミニ、〇パマンショップ、〇イブル等）が中心になるのですが1棟目の物件では数多くの業者へ客付けを依頼しましたが結果的にほぼ全て大手業者からの仲介となっています。
仲介業者への報酬
1棟目の物件のときは新築時でも礼金０で募集しました。その代わり仲介業者への報酬は最初は０でお願いしました。
新築だったので業者への報酬をなくす代わりに入居者への負担を減らす作戦にしたわけです。
ですが結果的には大手業者の中には募集依頼に応じてくれないところもありました。
また、依頼に応じてくれても優先順位を下げられたと感じています。
従って今回は礼金を１か月取る代わりに仲介業者への報酬も賃料1か月分付けることにしました。
営業活動内容
先週末に25社程度のオフィスに物件資料を持参して募集の依頼をお願いしにいきました。募集賃料は最初は強気で想定賃料より2000円ほどUPした状態としました。
反響が鈍かったら賃料を下げたり礼金を０にしても良いと思いました。
また、入居開始は3月中旬から可としていますが3月はフリーレントにしました。
業者の反応は「この間取りならすぐ決まる」「立地が素晴らしい」「賃料も適正で問題」といった感じでかなり好感触でした。
1棟目のときは依頼する報酬のところで大体揉めたりしたのですが今回は全ての業者で媒介契約を結ぶことができました。
今週末にあと20社程度にお願いしにいきます。
1社挨拶するだけで20分程度はかかるので1日かけても20社まわるのは厳しいです。
反響について
先日の土日で早速2部屋から申し込みが入りました。1部屋は近隣の大学生でもう1部屋は若い社会人です。
意外なことにどちらも1階の部屋でした。
別途、申し込みが入ったのと同じ部屋で５０代の男性から申し込みが入ったのですが３月の完成時に部屋を見てから契約したいといわれたので断りました。
この反響具合なら強気の賃料のまま３月の竣工までに概ね申し込みが入りそうな気がします。
１棟目の物件もこだわって作ったのですがプロパンガスだったり部屋自体が利回りを追求したため狭く必ずしも入居者目線に立ったものではなかったので２棟目のほうが自信があります。
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