概要
先日の地盤調査を受けて地盤改良工事の見積もりが届きました。
地盤改良工事費用の妥当性や「地中障害物撤去」をどの業者が行うかなど記載します。
地盤改良工事 見積概要
先日の地盤調査を受けて地盤改良工事が必要となりましたので調査をして頂いた会社に見積もりを出して頂きました。
| 工法 | 柱状改良 |
| 柱の本数 | 59本 |
| 柱の長さ | 3.75メートル |
| 工事費 | 約115万円 |
工法について
まず工法ですがピュアパイルは難しいかもと言われていたのですが結局柱状改良で提案されました。
ピュアパイルではダメだったのですか？
この間お話した通りピュアパイルでは設計が成り立ちません。
従って今回柱状改良でご提案しています。
柱の本数について
今回の建築面積は約100平米でして地盤改良業者からはこのように言われていたので59本は少々多いなと感じました。
相場としては建築面積の半分くらいの本数の杭を入れます
見積もりでは59本との事でしたが建築面積の半分の50本程度に収められないのですか？
現時点では少し余裕をみた見積もりにしています。
最終的に基礎伏図を頂いて本数は確定するので今の段階でギリギリの本数でお出しはできません。
そもそも弊社が良くても保証会社が認めてくれる設計、施工内容でなければ補強をする意味がないので、設計内容は保証が受けられる範囲も考慮してのものが今回お出ししているものとなります。
基礎伏図の有無
基礎伏図とは？
建築物の基礎全体の形状を、上から見下ろして記載された図面のことです。
建築業者に見積もりを出してもらう際に図面を提出しましたが、見積もりを出すうえで「おそらくここに基礎が入るだろうな？」と予測して基礎の下に入れる杭の数を算出しています。
従って基礎伏図がないと正確な見積もりが出せないとの事です。
というわけで建築業者に聞いてみました。
基礎伏図を頂けませんか？
基礎伏図は建築確認申請が下りるギリギリのタイミングでないと出せません。
従って8月下旬頃になります。
というわけで現時点では基礎伏図なしで見積もりを頂いて最終的にかかった費用を後日精算という形しかないみたいです。
工事費について
工事費の中には「地中障害物撤去費用」として16万円が乗せられているので純粋な地盤改良工事自体は約100万円程度ということになります。
今回のプロジェクトの最初に資金計画を立てたのですが地盤改良工事費用は150万円見込んでいたのでそれより安く収まりそうなのは良かったです。
「地中障害物撤去」内容については前回のブログでも書きましたが既に地中障害物の存在が明らかになっているため、地中障害物がある可能性が高い表層から２メートルくらいまで試掘してみて地中障害物があれば土地の脇に除去して、その後掘った土は埋め戻します。ちなみに出てきた地中障害物を処分する費用は別途かかります。
「地中障害物撤去費用」は売主側に請求する予定なのですが少しでも安く収めたいところです。
地中障害物撤去で16万円の費用は高くないですか？
地中障害物の撤去は45本以上を目安としてどの現場でも2日となります。
今回の現場は59本杭を入れる規模なので、45本以上の現場では作業に2日かかる見込みで16万円になるそうです。
（仮に1日で終わるようなら8万円で済むということです）
前回の地盤改良工事
5年前に「1棟目アパート」を建築する際にも地盤改良工事が必要となりましたがその時の見積もりはこのような感じでした。
当時は建築をコンサルしてくれていた業者に任せていたので特に地盤改良工事を別業者に依頼するという発想すらなかったです。
鋼管杭工事 約380万円
柱状改良工事 約300万円
その後、コンサル会社を経由して何社か見積もりを取ってもらったところピュアパイル工事なら約200万円に収まるって話をもらったのですが「その場でOKして工事業者の予定を抑えないとスケジュールが間に合わない」と言われてしまい当時は会社員でも仕事中だったので価格が妥当かどうか判断する時間すらなくOKせざるを得なかった状況でした。
この話があったのが2014年11月中旬だったので繁忙期（2015年3月末）までに竣工させるためには1日の遅れが致命的になるくらいの状況でした。
というわけで「1棟目アパート」についてはピュアパイル工法で200万円で地盤改良工事を行ったのでそのときよりはかなり安いです。
ただ「1棟目アパート」の時のほうが建築面積が一回り大きいのと結局8メートルくらい杭を入れたので一概に「1棟目アパート」の時が高かったということもないのかもしれません。
売主への説明
「地中障害物撤去費用」として16万円＋処分費用がかかる旨を売主に説明して費用負担をしてもらう必要があるため土地の仲介業者へその旨をメールしましたがこのような返信がありました。
売主様でも御見積りを取らせていただき、どちらに依頼されるかご検討いただくことになりました。
御見積りを取る際に敷地に入らせていただき、試掘をさせていただくことになるのですが、ご了承いただけますでしょうか。
うーん・・・。私としては確実に地中障害物を取ってくれるなら構わないのですが、変に別業者を入れるより地盤改良業者に全て任せちゃったほうが安心だと思うのですが、売主側が探してきた業者のほうが明らかに安いのだったらそれを拒否することは難しいと思っています。
売主側の仲介業者がこのようなことを言っているのですが問題ないでしょうか？
当初の計画通りに地盤改良の施工が出来るのであればどこの会社で障害物の撤去を行なっても問題ないと思います。
ただ一つだけお伝えしておかないといけない事は、地盤改良に入った際に障害物が残っていて施工障害となった場合です。
最悪のケースにはなりますが、そうなった場合施工キャンセルと材料キャンセル、日程も弊社の空いている最短日で日程組み直しとなり、リスクしかありませんのでその点もご了承の上ヨッシー様の方でご判断いただければ良いかと思います。
まあこう言われちゃいますよね・・・。
こんなことで私が変にリスクを被りたくはないので仲介業者には地盤改良業者に任せる方向でお願いしたい方向で誘導したいと思います。
まとめ
地盤改良工事費用の見積もりは「地中障害物撤去費用」を除くと約100万円でしたので当初想定よりは安く収まりそうです。
ただ「地中障害物撤去」を地盤改良業者側で行うか売主側で行うかはまだ決まっていません。
売主側でされる場合は確実に地中障害物の除去をしておいて頂けないと実際に地盤改良工事当日に作業中止となるリスクがありその際の補償問題など売主側と面倒なことになるのでできれば地盤改良業者側で行うのが望ましいと思います。
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