3棟目建築(2)土地視察＆参考プラン結果

概要

3棟目候補となるアパート用地を見つけて業者にコンタクトを取りまして仲介業者と土地の視察に行ってきました。

車で現地へ行ったら仲介業者の車がそばにあり既に待っていたようでした。

ヨッシー：「初めましてヨッシーと申します」

仲介業者：「初めまして○○と申します」

仲介業者：「先日依頼した参考プランの結果ですが希望通りの建物を入れるのが難しいみたいです」

ヨッシー：「そうなんですね・・・」

まあ実際良さそうな土地が出てきても建築士に建物を入れてもらうと希望していた建物が入らないことはよくあります。
建てるのが難しいと聞かされてテンションが下がってしまったのであまり気合が入らずに現地を視察しました。

物件を特定されると困るので詳細は書きませんが、周辺に気になる施設があったのですが実際はそれほど気にしなくていいのかなと感じました。

仲介業者：「前面道路は結構車の通行が多いと思います」

ヨッシー：「確かにそうですね」

実際目の前の道路に結構バンバン車が通っていました。
道路の目の前が対象地ですので車の騒音は覚悟しないといけないです。
仮に建築するとなった際は二重窓を付ける前提で考えておけば何とかなるかなと思いました。

仲介業者：「あと目の前の道路が通路扱いなのですが隣地境界線が道路との中心線となってしまうとの事でした」

ヨッシー：「そうなんですね・・・」

今回の土地って北側斜線制限を如何にして避けるかがポイントです。

今回の土地は3方向の角地で北側にも通路ではありますが道路があるので北側斜線制限は避けやすいのがメリットです。
ですが「1種高度地区」なのが最大のデメリットです。

1種高度地区とは？

宅建を学習された方ならお馴染みですが「用途地域内において今の環境を維持したり、街を発展させたりするために建築物の最高限度または最低限度を定める地区」のことを指します。

高度地区には1種、2種、3種、4種・・・とありますが一般的には1種～3種です。

一番制限が厳しいのが「1種高度地区」となります。

1種

2種

3種

上記図を見ていただければわかると思いますが北側に隣地がある場合ですと「1種高度地区」で3階建ての建物を建てるのは難しいです。

ただ、北側が道路の場合ですと隣地側の道路境界線を基点に斜線制限が発生するので制限が緩くなります。

北側に6mの道路がある場合ですと「1種高度地区」でも3階建ての建物を建てることは可能となります。

というわけで今回の土地は「1種高度地区」であるが北側に道路があるので斜線制限は避けやすくなります。
ですが上記で書いたように隣地境界線が道路の中心線になってしまうので想定していたほど避けられないということになります。

図にするとこのような感じです。
隣地側の道路境界線（赤線）を基点にするのではなく道路の中心線（緑線）を基点に斜線制限が発生するので影響は避けられないです。

確かにこれは想定通りのプランを入れるのは難しいのかなと感じました。。。

※余談ですが私が建てた1棟目アパートはそばに計画道路ができたお陰で容積率が200％から300％に、「2種高度地区」から「3種高度地区」に先日変更となりました。
更に北側6mの道路に接しているため建て替えるとしたら4階建てのRCなどが余裕で建てられるようになりました。

土地視察は残念な結果となってしまいました。

次回は業者のオフィスへ行き、事前に作ってもらった参考プランを実際に見た結果や、更に残念な事実を告げられた内容を記載します。