概要
昨日のブログに引き続いて都内で土地から新築RCを検討している内容になります。
今回は土地探しの方法と容積率算出に必須となる3種類の床面積の違いなどについて記載します。
土地の探し方
業者からの紹介
おそらくこれが一番王道なんですかね。
業者にコンタクトを取って希望する土地の条件を伝えて紹介してくれるのを待つとか、売地に問い合わせしたことをきっかけに業者に希望する土地の条件を伝えて同じく紹介してくれるのを待つパターンです。
私は業者に希望する条件を伝えても大抵は見当違いの土地を紹介されることがほとんどなので基本的に業者にヒアリングを受けても断っています。
ポータルサイトを巡回
不動産のポータルサイトは沢山ありますのでそちらのサイトに検索条件を登録して定期的に目視で探す方法です。私の場合は基本的にはこれで探しています。
ポータルサイトを自動巡回
不動産のポータルサイトを自動巡回して希望条件に沿った情報を得る方法です。
スクレイピングと呼ばれていますね。
自動巡回するソフトは自作するか○コナラなどのサービスを利用して作ってもらうか自動巡回したデータを提供するWEBサイトに登録するなどの方法があります。
ポータルサイトの仕様は定期的に変わるらしいので自作した場合は定期的にプログラムの修正が必要でしょうし作ってもらった場合は作った後の保守まで面倒みてくれるところに依頼したほうがいいと思います。
建蔽率の緩和
土地探しの最初の取っ掛かりは建てたい建物が建蔽率・容積率の範囲内に収まることからチェックすると思います。
建蔽率は土地に対する建築面積の割合ですが角地緩和と(準)耐火建築物相当による緩和が受けられる場合がありますので緩和を受けられれば建蔽率60％の土地でも70%とか80％の建物が建てられます。
角地緩和について、角地＝緩和が受けられるとは限らないので緩和が受けられると思いこまずに仲介業者や自治体に確認してから進めたほうがいいです。
(準)耐火建築物相当による緩和について、RCの場合は基本的に耐火建築物になると思いますので緩和は受けられると思います。
容積率の計算
容積率は都市計画法で用途地域ごとに定められている値（例：近隣商業地域300％）と、前面道路による制限があって小さいほうの数値が採用されます。
例えば下記例ですと前面道路が4mなので容積率は300%ではなく前面道路による4m×0.6=240%となります。
ポータルサイトに記載されている容積率は前面道路による制限を考慮して記載している業者とそうでない業者が混在しているので注意です。
3種類の床面積の違い
上記で計算した容積率の範囲内に建物が収まっているか確認するには延床面積を把握しないといけないのですが最初に3種類の床面積の違いを理解しておく必要があります。
施工床面積
建築会社が実際に工事を行なうすべての部分を含む床面積の合計になります。
施工床面積は主に建築会社と会話する際に必要となります。
具体的には建築価格を算出する際に施工床面積で計算されます。
法定床面積
一般的に延床面積といったらこちらの値になるのかなと思います。建築確認申請や登記申請、売却などを行なう際に用いられる公的な数値となります。
施工床面積の中から法定床面積の対象外となる箇所を除いた数値となります。
例：バルコニー、ロフト、外階段
容積率対象床面積
法定床面積の中でも容積率対象外となる箇所がありますのでそちらを除いた数値となります。
例：共同住宅の共用廊下・内階段、地階（全体の1/3まで)
容積率の計算には基本的にこちらの数値を使います。
具体例
例えば下記の建物の例ですと以下となります。
施工床面積：部屋①②と階段とバルコニー（建築会社が作った全箇所）となります
法廷床面積：部屋①②と階段（バルコニーは対象外）となります
容積率対象床面積：部屋①②（内階段は対象外）となります
容積率対象床面積を土地地積で割った値が容積率の範囲内であることを確認する必要があります。
まとめ
今回は土地探しの方法と建蔽率と容積率について記載しました。
土地探しは紹介か自分で探すか巡回するなどの方法があります。
建蔽率は各種緩和が受けられますが事前に確認が必要です。
容積率は3種類の床面積の違いを理解して容積率対象面積を把握する必要があります。
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