RC建築で希望する土地と建物の高さ

概要

昨日のブログに引き続いて都内で土地から新築RCを検討している内容になります。

今回は私がRCを建築した場合、希望する土地と建物の高さについて記載します。

私が希望している土地ですがRC建築に適したエリアで一種単価が低くて容積率を使いきれる土地が買えればいいなって思っています。

あとは個人的な話ですが既に都内の西側エリアに集中して物件を所持しており自宅もそっち方面にあるのでRCを建てる際もできれば城西エリアに近いあたりが自主管理しやすいので望ましいと思っています。

前回のブログで書きましたが、賃料が取れるエリアで地盤が強いエリアになります。

一種単価は容積率100％あたりの土地単価になります。

30坪で容積率300％の土地と90坪で容積率100％の土地があった場合、仮に容積率を使い切れればどちらも同じ広さの建物が建てられます。

ですが30坪の土地と90坪の土地の価格を比較した場合、90坪のほうが圧倒的に高いはずです(単純に土地が広いから）。

容積率が高い土地は低い土地に比べて坪単価が高くなる傾向にあるのは仕方ありませんが、一種単価にして計算しなおした場合に低くなるような土地を探さないと厳しいと思います。

一種単価が低くても容積率を使い切れないような土地ですとせっかく一種単価が低くても活かしきれません。

容積率を使い切るためには単純に建物を横や上に広げていけばいいわけですが現実的には建ぺい率の制限や各種斜線制限や日影規制などがあって難しいので、自分が希望するエリアで一種単価が低く容積率を使い切れるような建物が建てられる土地を探す作業となります。

前述の通り、RCを建てるためにはある程度建物を上に伸ばしていかないといけません。

２～３階建ての建物を建てたいなら木造で建てれば建築費を抑えられ利回りを上げられるわけですからRCで建てるからには4階建て以上の建物を検討する必要があります。

※現実には地主さんなどは２～３階建てのRCを建てるケースも多いためあくまで投資目線になります。

RCにはエレベーターが付いている物件も多いです。

エレベーターの設置有無についてですが基本的には付けないほうがいいと思います。

もちろんある程度の規模の物件を建てるなら設置してもいいと思いますが小規模物件にエレベーターを設置しても維持管理費が膨大になるので収益性が大きく落ちるからです。

というわけで以下はエレベーター無しという前提で話を進めます。

エレベーター無しの物件の場合、個人的にギリギリ許容できるのは5階建てまでだと思います。

1階を半地下にして5階建てにすれば実質4.5階みたいなものですからもう少しハードルは低くなりそうです。

先日某金融機関の担当者に「エレベーターなしの物件の場合、5階以上の賃料は評価しない」と言われました。

エレベーターなし物件の5階建て以上は不安定であると金融機関が評価しているわけですから積極的に5階建て以上は建てないほうが無難な気がします。

とはいえ投資家でRCを建てる方は5階建てが多い気がするので人それぞれだと思います。

というわけで消去法でエレベーターなしの4階建て物件が個人的には無難かなと思っています。

商業地域などを除いて10m以上の建物には日影規制の制限がかかってくるのですが、4階建てでしたら建物の高さを抑える工夫をすることで10m以下に抑えることも可能です。

今度は逆に建物を下に伸ばして地階の検討ですが、地下はある程度までは容積率不算入となるので地下を造って延床面積を増やすのもアリだと思います。

ただ先日建築会社の担当者から「地下部分の建築坪単価は地上部分の約2倍となります」と言われました。

あくまでこの建築会社のケースですが地下を掘ることでかなりのコスト増となるようで、よほど好立地で土地を活かしたい場合でない限りは検討できないと思っています。

今回は私が希望する土地と建物の高さについて記載しました。

土地はRC建築に適したエリアで一種単価が低くて容積率を使いきれることが望ましいです。

建物の高さはエレベーターなし4階が望ましいと思っています。