都内で土地から新築RCの検討

土地から新築RC建築計画

今年に入ってから都内で土地から新築RCを建てるべく以下のようなことを細々とやっています。

２～５月は繁忙期で所有物件の原状回復や個人・法人の確定申告作業で忙しかったのですが、そういったことも終わり例年下半期は結構ヒマになります。

従って今年の下半期は新築RCを建てる活動を積極的に行っていこうと思い、自らも情報発信をしていこうかと思います。

ここ数年物件購入から離れていたのですが今後は新築系の大家さんと繋がっていきたいと考えています。

ここ数年は物件価格が高騰していて様子を見ていたのですが、今後も物件価格は下がりそうにないのと、既存物件を売却して新規物件を手に入れることで資産の組み換えをしたいと考えています。

これまで都内で木造新築物件を3棟建てましたが4棟目は以下の理由により都内で土地から新築RCで建てたいなと考えています。

まず自分のスタンスとして中古物件の購入は考えていません。

理由は中古物件の場合、何らかの問題がある場合が多いからです。

物件が中古市場に流れる要因として、貸主の問題（相続、金策、利益確定、単純な資産の組み換え）か、物件の問題（隠れたる瑕疵、賃貸需要がない物件、近々大規模修繕が必要な物件など）があると思っていて、後者の物件の場合ババを引かされることになります。

一昔前は新築を建てた当初は新築プレミアムがあって満室確定で賃料も高く取れるが、数年でどんどん賃料が下がってしまうので賃料が下がりきった中古物件を買うのがオトクといった考えもあったかと思いますが、いまは新築でも適正な賃料で貸していれば少なくとも築10年程度までは賃料は下がらないと思っています。

私の所有物件はいずれも新築時から全く賃料下がっていません。

従って今後も新築で勝負していきたいです。

私の場合は都内にしか土地勘がないのと、自主管理をしていきたいので都内にしか建てられません。

人口減少については数字で把握したほうがいいと思い、私のブログ上段に「市区町村年代別人口推移検索」機能を設置しているのですが、地方の若年層の人口減少率はエゲつないので今後も都内もしくは一都三県でしか投資しないと思います。

私の場合は土地から新築の経験値がありますし、土地から新築の場合は自分好みの間取りや設備などを導入できるので敢えて建売を購入する選択肢はないのですが、高利回りの建売があればそちらのほうが1年程度は早く収益物件を手に入れられるのでそれもアリだと思います。

特に土地から新築の場合は倒産リスクを負わないといけないので、未経験の方にはおススメできないです。

自分のスタンスとしては優良な賃貸物件を提供して管理もしっかりして退去時も極力原状回復費用などは取らず入居者に住んで良かったと思ってもらいたいのですが、木造住宅ですとどうしても住み心地がよろしくなく、入居者から騒音のクレームが結構届きます。

自主管理しているとどうしても入居者からの生の声が直接届くので単純にもう木造住宅を建てたくないなっていうのが一番の理由です。

あとは木造住宅ですと耐用年数の問題で売りづらいという問題もあるのでRCで建てたいなと考えています。

都内で４～５階建てなら重量鉄骨で建てられますし、建築坪単価も重量鉄骨のほうが少し安いです。
ただ私がリサーチした限りですと重量鉄骨の業者も建築坪単価は150万程度になる場合が多くRCとそこまで変わらない印象です。

私は実際に重量鉄骨の物件を持っていないのですが例えば「ラーメン構造」の場合、木造も軽量鉄骨も重量鉄骨も柱に木や鉄骨を使ってグラスウールや石膏ボードを貼って壁にするという構造は一緒のため騒音に大きな差はないと思っています。重量鉄骨のほうが壁が厚い分若干騒音は軽減されると思っていますが。

私が建築候補にしている業者は壁をコンクリートで作る（いわゆる壁式構造）ため遮音性も高くいいかなと思っています。

今回は私が都内で土地から新築RCを建てたい目的について記載しました。

今後定期的に土地から新築RCに関する情報を発信していこうと思います。