概要
前回から建築士に依頼していた建築プランが完成したので、プランをもとにRC施工業者に見積もりを取って役所へ確認した内容となります。
建築プラン完成
ボリュームチェックを依頼した建築士から2日後に建築プランが完成して図面が納品されました。
日影が納まる形でセットバックを行い検討しました。ご確認下さい。
天空率の計算は行っていません。
容積率制限の懸念はありますが一応希望していた単身物件×12世帯の要件は満たしていました。
ただ日影規制や道路斜線制限を交わすために建物のボリュームを若干小さくしたため1部屋平均20㎡は切ってしまう状況でした。
それでも立地が良いので入居付けは全く問題ないとは思いました。
満額での買い付けあり
ちょうどそのころ（私が土地を見つけてから3日後）に仲介業者から連絡がありました。
2番手で満額現金で買付入りました
ちゃんと1番手の私に連絡してくれるのは誠実だなと感じました。
仲介業者には絶対にキャンセルしないので買付の順番は守るよう強く念押ししておきました。
RC建築業者に見積もり
上記プランをもとに何社かの建築業者に見積もりを取りました。
だいぶ割愛して記載しますが、しばらくしてから出てきた見積もり結果がこちらになります。
| 会社 | 構造 | 施工床面積(㎡) | 税込価格(億円) | 坪単価(万円/坪) |
| A社 | RC4階12戸 | 264 | 1.2 | 146 |
| B社 | RC4階12戸 | 275 | 1.5 | 184 |
| C社 | RC4階12戸 | 275 | 1.4 | 171 |
| D社 | RC4階12戸 | 280 | 1.3 | 158 |
| E社 | RC4階12戸 | 274 | 1.4 | 167 |
| F社 | RC4階12戸 | 270 | 1.5 | 182 |
| G社 | S造4階12戸 | 270 | 1.9 | 232 |
A社は安価で投資家界隈でも有名なRC業者でその後倒産した業者です。安価なだけあって上記の中では一番安かったですがそれでも坪単価150万近くはしました。
※ちなみに見積もり取った時点でも経営がヤバいのは知っていたのであくまで参考で見積もりを取っただけです。
B社は大手業者で比較的安価な業者でこの土地を見つける前からコンタクトを取っていて定期的に土地を持ち込んで見積もりを取っていました。別の物件では割と安価で見積もりが出ていたのですがこの物件では184万円くらいでした。この物件に関してはあまりやる気を示してくれず見積もりも中々出してくれず何度か催促したのちに出してくれたのですが金額については頑張ってくれなかったです。
D社も安価で投資家界隈でも有名なRC業者で、狭小物件に建てるのが得意な業者といえばわかる人も多いと思いますが、個人的には設備がチープなのであまり積極的に建てたいとは思いませんでした。
G社は金融機関からの紹介の大手ビルダーですが、メチャメチャ高くしかもよく見たらRCではなくS造での提案でした。これで坪単価232万かあ。。。とガックリしたのを覚えています。
ちなみに私の土地は角地で道路付けも悪くなくトラックが入れないような土地ではないのですが、それでもRCで建てようとするとこんなに高いのかと痛感しました。
木造で建築するのに比べて坪単価は倍近くかかるのでRCで建てる以上は高利回りは望めなくなります。
役所の建築課に確認
建築士からプランが出来上がったので、実際のプランを役所の建築関係の部署へ行って見てもらうことにしました。
役所に入る前に仲介業者の担当者と初めてお会いして名刺交換をした後に役所に建築関連の部署へ行きました。
角地緩和に関しては角地認定されるようでしたが、都市計画で設定されている容積率(300%)が地区計画で定められている容積率(200%)に制限を受けるかどうかはやはりこの場では結論が出ず、実際に建築確認申請を出してから判断するようなことを言われてしまいました。。。
役所で上記について確認している最中も仲介業者の電話が何回も鳴り響いていて、今回の土地についての問い合わせ対応を行っていたので反響が多い土地だということは間違いないようでした。
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