4棟目建築(12)請負契約締結＆解体中のトラブル

建築業者と請負契約

前回のブログで融資先の金融機関の目途がたった内容を記載しました。

その数か月前から建築を依頼する建築業者は決めていたのですが、融資先の目途が立ったのでその建築業者と請負契約をするための準備を進めました。

建築業者から請負契約書のひな型を熟読して私側に不利な内容は変更してもらうよう打診して修正してもらうやり取りを1か月くらい繰り返しました。

今回の土地は建築確認申請が通らないリスクもあったため、請負契約をしたあとに設計を数か月行った末に建築確認申請が通らなかった場合の費用負担などでトラブルにならないよう協議を重ねました。

あとは建築業者が破綻した場合に備えて請負金額を6回払いにしてもらうとか、設計に関する図面データ等を渡してもらうことも契約書に盛り込みました。

最終的に建築業者と請負契約を電子契約で締結しました。

電子契約ですと印紙を貼る必要がないので電子契約の流れはどんどん進みそうですが、そうなると政府としても印紙税が入ってこないので電子契約等でも印紙税を取るような法改正とかあるかもしれませんね。

建築業者と請負契約を締結する少し前に残金を払って土地の引き渡しが完了しました。

引き渡し時に売主側から家屋解体に関する委任状をもらいました。

というのも家屋の名義を私に移してしまうと登記費用や不動産取得税などが発生してしまうため、所有権を移すのは土地のみで家屋は解体する形にしました。

引き渡しに関しては特にトラブルもなく完了しました。

家屋の解体については建築業者に依頼してもよかったのですが、別業者に依頼しても良いとのことだったので何社かに相見積もりを取って比較的安価な解体業者に依頼しました。

解体の様子を見に行った際に作業者は全員外国人だったのですが、この人たちはちゃんとした在留許可は取れているのだろうか？と少し疑問を感じました。

解体中は粉塵などが飛ばないよう足場を組んでいるのですが、夜間に風で足場が傾いてしまい隣人の方から警察に通報されてしまい私の携帯に警察から電話がかかってきました。

すぐに責任者に連絡を取って現地へ行ってもらい倒れないよう措置を取ってもらいましたがかなり焦りました。

解体中に発砲断熱材を使っていることが判明して断熱材を剥がすのに手間がかかるとの事で結局当初の見積もりから1割くらい金額をアップされてしまいました。。。

解体自体は数日で無事に完了しました。

解体業者からは解体に関する証明書をもらいました。

家屋を解体したら滅失登記をしなければいけないので法務局に自分で申請しました。

必要書類はこちらになります。

特段難しいことはなく申請は完了しました。

解体前提で土地と家屋を取得した場合は直ちに解体すれば不動産取得税は課税されないのですが、明確な解体期限はないようです（概ね半年程度？）

解体したら滅失登記は1か月以内に行う必要があります。

ここまで数回にわたって土地からRCを建築する内容を記載してきました。

土地から新築を行ううえで「土地」「建築業者」「融資」を見つけるのがとにかく大変なのですが一応何とか目途が立った感じになります。

この時点でブログを書いている現時点から1年半ほど前の話になります。

ここからは建築業者とやり取りを重ねて設計フェーズを行って建築確認申請を目指す流れとなります。

建築業者とのやり取りをブログに書いてもあまり参考になるような内容は薄い気もするので概要だけサラっと書く程度に留めるかもしれません。