概要
3棟目候補となるアパート用地に関してボリュームチェックを依頼しました
ボリュームチェックについて
仲介業者経由で作ってもらった参考プランは無残なものでした。
元々こういった感じの部屋が入るのでは？と思って土地の仲介業者に問い合わせたのですが理想と現実がかけ離れていたので仲介業者経由で作ってもらっていたらいつまで経っても無理だと感じました。
※土地の形状を実測に近い形に変えました。
一応「私の要望を元に再度依頼してみるが年内には難しいかも」といわれました。
（この話は昨年末頃の話です）
仕方がないので独自にボリュームチェックをしないとダメだなと感じました。
ボリュームチェックとは？
敷地にかかる法的な規制を調査して、その敷地にどのくらいの延床面積の建物が建つか検討することです。
建築士のスキルによって法的制限ギリギリまで建物を入れてくれる人も居れば、上記みたいに無残なプランを提示してくる人もいるわけです。
素人でもある程度どういった建物が建つか否かはわかるのですが最終的には専門家に依頼しないと絶対にダメです。
万が一、想定どおりの建物が建てられないと判明した場合に泣きを見るのは施主になります。
あと建築基準法や都市計画法といった法律以外に、地域ごとの条令で建築物を規制しているケースも多いためそういったものも確認しないといけないです。
通常ですと請負予定の建築業者などに依頼してボリュームチェックをしてもらうのですが、ボリュームチェックをしてもらうのも上記のような役所へ問い合わせなどが発生するためコストがかかります。
付き合いの深い業者でしたら無料でやってくれたりもするのですが、結局請負契約してもらえないとなったら建築士にとってはタダ働きです。
私の場合は2棟目アパートを建てて頂いた建築業者の建築士がかなりスキルが高くて理想に近い建物を建てて頂いたのですが、建築費用はあまり安くありません。
従ってこの建築業者に頼むことは止めようと思っていて、この建築士に請負契約をせずにボリュームチェックだけをタダでやってもらうわけにもいきません。
（再び頼むのを止める理由は価格だけではなくて未だに瑕疵対応に消極的だったりとか色々あるのですが・・・）
著名ブロガーに相談
まずは知り合いの著名ブロガー（Aさん）にチェックして頂くことにしました。
ヨッシー：「クリスマスイブにすいません」
ヨッシー：「実はかくかくしかじかの事情で…」
ヨッシー：「こういったプランの建物が入りそうかアドバイス頂けたら幸いです」
Aさん：「プラン確認しました」
Aさん：「南西側の３階が斜線制限に引っかかりそうですね」
確かに南西側にある建物が境界線からの斜線制限に引っかかりそうでした。
Aさん：「私がボリュームチェックに使っている建築士に相談してみるのもアリかと思います」
なるほど・・・。
ボリュームチェックだけをやってくれる建築士が居ることを教えて頂いたので早速その建築士に依頼してみました。
建築士に相談
ヨッシー：「実はかくかくしかじかの事情で…」
ヨッシー：「ボリュームチェックの依頼をさせてください」
建築士：「承知しました。明日完了を目指します」
明日までにやって頂けるとのことで、すごく速くてビックリしました。
建築士：「確認ですが北側の道路境界については公道扱いとしてよろしいでしょうか？」
ヨッシー：「通路扱いで斜線制限を取るときは通路の中心線を基準としないと駄目みたいです」
建築士：「敷地についてですが赤丸部分が公道か通路か大きなポイントだと思います。不動産業者からそのあたりお聞きしているでしょうか」
なるほど・・・販売図面を見ると赤丸部分は通路じゃないっぽく見えました。
その後、建築士から仮のプランが送られてきましたが赤丸部分が公道の場合は私が要望していたプランはほぼそのまま入ることがわかりました。
すぐに仲介業者に上記赤丸部分が公道か通路か聞いてみたところ「役所へ確認に行ってきます」と言われて翌日に赤丸部分も通路であることが確認できました。
従って私が希望していたプランそのままというのは難しくなりました。
ヨッシー：「残念ながら赤丸部分まで区有通路とのことです」
建築士：「やはりそうですか・・・・残念です。」
というわけで建築士から通路であることで斜線を交わした最終プランを頂きました。
A部屋が斜線の影響を受けて少し小さくなってしまいましたがそれでも希望通りの12部屋は入ることが専門家からお墨付きをもらえたので次のステップに進むことにしました。
まとめ
独自にボリュームチェックを進めた結果、一応想定に近い建物が入ることがわかりました。
次回はこのプランを元に予算に収まるよう建築請負契約をする建築会社を探す内容について記載します。
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