概要
前回は建築できなくなってしまった土地の建築計画を地階＋5階建てへ方針転換した内容について記載しましたが、今回は融資先の金融機関開拓について記載します。
金融機関への融資打診
金融機関への融資打診は10行ほど行いました。
- 既存取引：2行
- 飛び込み：7行
- 紹介：1行
結論から言うと既存取引がある金融機関と飛び込みで融資打診した金融機関の合計2行が融資に前向きな感触でした。
既存取引の金融機関
既存取引の金融機関からは2パターンの融資条件を提示されました。
１つは通常の融資で、変動金利（金利はそれなり）、融資期間は35年で、融資金額は積算評価まで。
ただ積算評価が極めて低く、土地＋建築費の50％弱しか融資が出ないとの事でした。
融資金額が伸びない理由はRCの再調達価格と実際の請負金額との乖離があることと、この金融機関は地階部分を一切評価※しないためです。
※融資打診した当時の話で現在は地階も評価するよう変わったとの事
もう1つはコベナンツ融資で、変動金利（金利は通常融資マイナス0.2%）、融資期間は35年で、融資金額は土地＋建築費の80％弱といった感じでした。
コベナンツ融資の場合は下記のような手数料が発生するので、私がこの金融機関でコベナンツ融資を受けた場合の10年間の手数料は1000万円を超えると試算されました。
- コベナンツ手数料(私の場合は融資額の4%ぐらい？)
- 弁護士費用
- 初回鑑定評価(約50万円とのこと)
- 鑑定評価（3年毎に正式鑑定でそれ以外は簡易鑑定でOK）
金融機関側の立場として、せっかく融資をしたにもかかわらずすぐに転売されて一括返済されたらたまったものではないので初回にガッツリ手数料を取るスタンスになるのも理解できます。
私としては長期保有前提で建築しているので転売ヤーの存在は迷惑でしかないのですが、初回にガッツリ手数料を取られるのは避けたいのでコベナンツ融資を受けるのは最終手段程度に考えていました。
飛び込みの金融機関
飛び込みで融資打診した金融機関からは変動金利（金利はそれなり）、融資期間は30年で、融資金額は土地＋建築費の65%程度で融資の内諾が出ました。
新築RCの場合は建築費が高騰しているためどうしても建築費と積算評価との差額を自己資金で埋めないといけないのでフルローンなどは夢物語で相当の自己資金が求められてしまいます。
自己資金を出したくない場合はコベナンツ融資などを利用するしかないと思いますが、私の場合は別に自己資金を出すことに抵抗はないです(コベナンツ関連の手数料は完全に死に金だと思ってるので手数料負担は抵抗があります)。
したがって融資先はこちらの金融機関でお願いすることになりました。
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