4棟目建築(9)契約した土地に発覚した衝撃の事実

概要

今回は前回記載した土地の売買契約を締結後に問題が発覚した内容について記載します

土地の契約が終わったので、引き続き複数の建築会社とやり取りをしていたのですが、そのうちの1社から衝撃の事実を告げられました。

建築業者

自治体の建築制限でヨッシー様プランの建物は建築できません

もともと下記のような単身物件の建築を想定して建築会社とやり取りをしていました。

しかし自治体の建築制限で大規模建築物を建築する際は20㎡のような単身物件は建築できず、その他様々な建築制限がかかることがわかり、私が想定していた建物は全く建てられないことが発覚したのでした。

土地契約前でしたらキャンセルすることもできたでしょうし、融資特約ありで契約していたら希望する建物が建てられない時点で融資は下りないでしょうから白紙解約できたと思いますが、融資利用なしで売買契約を締結してしまったのでもはやどうしようもありません。

仲介業者からは「容積率が都市計画で設定されている300％から地区計画によって200％に制限される可能性がある」と当初から聞かされていて重要事項説明でもその旨の説明は受けましたが今回の制限は仲介業者も把握していなかったので説明を受けていませんでした。

その他、ボリュームチェックを依頼した建築士や見積もりをお願いしている複数の建築業者も把握していなかったようです。

たまたま1社の業者が気づいて指摘してくれたのは後々発覚するよりはよかったと思います。

大前提として私自身も気づかなかったので想定の建物が建築できない責任を負うしかないのですが、仲介業者もこれらの説明漏れについては一定の責任を負うべきだと思います。

仲介業者の担当者にこれらの事実を伝えましたが、あまりこちらの主張を聞いてくれそうな感じはしませんでした。

別のやり取りしている建築会社からはこのような感じで言われました。

戦いたいのであれば弁護士を紹介しますので、弁護士を窓口にして関東地方整備局に相談するのが良いと思います。

建築業者

土地契約を取り消しできるならそのほうが賢明かもしれません。

弁護士付けて戦うといっても大手仲介業者なので厳しい戦いになるでしょうし、土地契約の取り消しといっても売主側には関係ない話なので取り消しするというのも難しいと感じていました。

したがって土地の活用方法については別途検討するとして、仲介業者の責任有無については粘り強く交渉を続けることにしました。

当初は仲介業者担当者と話をしていましたが、担当者レベルで解決できる話ではないので途中から仲介業者の支店長とやり取りを続けました。

私の主張としては土地契約の取り消しは上記で記載した通り現実的ではないが、仲介業者による重要事項説明義務違反に該当するので、仲介手数料を減額して欲しいと伝えました。

幸い支店長は私の言い分を当初から理解してくれましたが、手数料の減額は支店長の一存で決められるものではなく会社の本部？に承認を取らなければいけないとのことでかなり時間がかかりましたが、最終的には手数料を20％減額してもらうことで了承することにしました。

金額的には微々たるものですが、心情的に私の言い分を認めてくれたのは良かったと思っています。

上記でも書きましたが大前提として土地から新築する際に建築できないリスクは自ら被る必要があります。

その代わり無事に建築できた場合はそれなりのリターンがあるのが土地から新築するということだと思っています。

というわけで建築できなくなってしまった土地の活用方法については次回記載しようと思います。