概要
昨日久しぶりにRCを建築することになったとブログに記載しましたが、今回は購入する土地を見つけた経緯について記載します。
土地探し方法
私の場合は不動産のポータルサイト(レインズとかSUUMOとかその他のサイト)をチェックしています。
不動産投資向けのサイト(楽…とか、健…とか)や不動産業者のサイトはチェックしていません。
いずれのサイトも新規掲載日や情報更新日の順番でソートすることができるので、定期的にチェックしている人は掲載日順にみていると思います。
気になる土地を発見
某不動産のポータルサイトをチェックしていたところ、かなり気になる物件が掲載されました。
ざっくりとした土地のスペックはこんな感じです。
- 都内駅前
- 近隣商業地域
- 容積率300%
- 整形角地
好条件の土地は価格も高く結果的に収益的に成り立たなくなることが多いので高利回り物件を建てたい投資家さんは旗竿地とか条件の悪い土地に何とか収益物件を建てることが多いと思います。
ただこういう場合って法令の網を搔い潜って建築確認申請を通すよう努力を要するため、仮に建たなかった場合はかなりのダメージを伴います。
したがって私はあまりそういうことはせず、いままで建築した土地は整形角地が多いです。
今回見つけた土地もそういった私が好きないわゆる綺麗な土地で、価格もそこまで高くなく、掲載初日に業者にネットから資料請求しました。
資料請求しても担当者から中々物件資料が送られて来ず、車を運転中だったのですが車を停めて業者に電話をかけてすぐに資料を送るよう催促したのを覚えています。
(後から聞いた話ですが資料を送ってもらえなかった原因は問い合わせが殺到して対処しきれなかったと言っていました)
というのも私はこういうガツガツした行動を取るのが苦手なので資料請求して返事がなかったら縁がなかったと思って諦めちゃいがちです。でもこの土地は一目惚れに近かったので電話したのでいまだに記憶に残っています。
業者から資料が届いたのでまずは私のほうで15分ほどで簡易的なボリュームチェックを行って、なんとなく行けそうだったので業者に買い付けを入れたい旨を電話で伝えて買付証明書を送付しました。
業者からはとりあえず一番手は確保したとの連絡がありました。
希望する建物
とりあえず利回り重視で以下の建物が建てられるのではと考えました。
- 単身物件(20㎡)
- 4階建て
- 12部屋
想定賃料を堅めに考えても利回り6.5%程度は取れるのと立地が良いので話を進めたいなと考えました。
簡易的なボリュームチェックの内容はこれぐらいで、地域の条例や地区計画をチェックしたり、日影規制とか天空率とかチェックするにはCADソフトで立面図を造らないといけないので少々時間がかかるのでこの段階ではやらないです。
- 建蔽率
- 容積率
- 高度斜線
- 道路斜線
- 避難通路確保できるか
- ワンルーム条例とか？
買い付け条件
買付証明書に記載した条件はこのような感じです
- 購入金額は満額
- 手付金は1割
- ローン特約なし(現金購入可能と伝えた)
- いつでも契約可能
仮に私が売主の立場で購入希望者が多数現れた場合は、指値を入れたりローン特約などを付ける個人投資家よりは面倒なことを言わない業者に売りたいと思うので、購入意欲が強く面倒なことを言わない購入希望者であることをアピールしたつもりです。
この業者はあまり買い付けの順番とかは重視しない噂があるので不安はありました。
専門家へボリュームチェック
その当時にコンタクトを取っていたRCの建築業者2社に私が簡易的に行ったボリュームの建物が建つか確認してもらい、問題ない場合は見積書も出してもらうよう依頼しました。
別途、建築士に費用を払ってボリュームチェックもしてもらうことにしました。
建築士に依頼してからすぐに簡易的な結果を教えてくれました。
日影規制にかからなくするため半地下になりそうです
この土地のエリアだと高さ10mを超えた建物は日影規制の対象となり、私の希望建物のままだと引っかかりそうなので半地下にして高さを10m以内に抑える必要があるといった回答でした。
ここまでが土地を見つけた初日に行ったことになります。
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