3棟目建築(71)表題登記申請手順と完成見学会

概要
建築状況
竣工までのスケジュール
外構工事業者選定
1. 先行外構
2. 外構工事
完了検査＆施主検査
表題登記＆地目変更登記
現地調査
引き渡し
完成見学会について

概要

建築中の「3棟目アパート」ですがもう完成間近となりました。

今回は現在主に動いている「外構工事」と「表題登記」について記載します。

あと2月24日と29日に「完成見学会」をしようかな？と思ってます。

建築状況

まずは3日前時点の建築状況です。

外観は足場が多少取れていますが内装は全然これからといった感じです。

完了検査などの予定はもう組まれているので意地でも仕上げてくるんでしょうが品質は心配です。。。

竣工までのスケジュール

竣工までのスケジュールはこのような感じになっています。

外構工事業者選定

外構工事ですが結局分離発注で別業者に依頼する方向で考えています。

1月下旬から複数業者に連絡を取って何社かには現地調査をしてもらって見積もりを出してもらった結果が下記表となります。

先行外構

外構工事は2回に分けて行う予定でして先行して隣地との境界ブロックの一部をカットする工事が発生します。

隣地とのブロックの高さが2メートル近くあってこれが法令に違反した状態ですのでこれを切らないと完了検査が通らないため先行して切るタスクだけ発生します。

一応こちらはＡ社に69000円で請け負ってもらうことになり2月10日に切ってもらいます。

外構工事

本番の外構工事は引き渡し以降に行う予定ですがまだ業者は選定中です。

先行外構工事で対応してくださるＡ社の仕事っぷりが良ければそのまま本番の外構工事もお願いする形でいいかな？って思ってます。

価格的にはＢ社が一番良くこちらに決めようと思っていたのですがちょっと不安を感じる点がありました。

ヨッシー

見積りを頂いて御社に決めようかと思っているのですが一度御社の事務所でお会いして打ち合わせをさせて頂いてから決めたいのですが。

B社

すいません。うちは事務所を設けていないんですよ。

何が心配なんですか？

ヨッシー

いや、請け負って頂く範囲に間違いがあるといけないので直接打ち合わせして詳細を詰めたほうが良いと思いました。

それでしたらメールで作業範囲を送りますよ

このような感じで打ち合わせを拒絶されたのでちょっと不安を感じました。

依頼主が心配だから打ち合わせしたいと言っているのに拒絶されてしまったり事務所がない時点で何かあった時に対応してくれるか心配になります。

実際にＢ社の会社がある場所に行ってみましたら古い団地のようなマンションの一室で個人宅でした。

ちょっと心配なのでＢ社は価格的に魅力ですがＡ社が良い感じに先行外構をやってくれたならそのままＡ社でいいかな？って思ってます。

建築業者からの外構見積もりは「極力安く見積もってください」とお願いしていたのですが税込で137万円強の見積もりだったので建築業者に依頼するのは難しいです。

建築業者

私が言うのも何ですが外構工事は他社に依頼したほうがいいかもしれませんね

完了検査＆施主検査

2月12日に完了検査と施主検査を行います。

完了検査は第三者機関が行うので私はタッチしません。

同日に施主検査も行うのでここでは私のほうで仕上がりをチェックします。

ただ3日に現地を見に行った時点でこのような感じで水周り設備も全く入っていなかったので施主検査時点で完璧に仕上がっているとは思えません。

仮に仕上げてきたとしても相当突貫工事をされていると思うので仕様通りに仕上がっているか不安がありますのでしっかりチェックしたいとおもいます。

表題登記＆地目変更登記

2月10日に表題登記と地目変更登記を自分ですることにしました。

一時は建築業者負担で表題登記してくれるって話になっていたのですが結局私のほうでやってくれと言われたので自分で対応します。

表題登記はほとんどの方が土地家屋調査士に依頼すると思いますが報酬として10万円程度はかかります。さらに地目変更登記も含めると15万円程度はかかってしまいますが自分でやればほぼ0円なので私の場合は自分で行います。

表題登記申請手順

1月下旬に表題登記申請に必要な書類について法務局に行って相談してきました。

必要書類は下記となります。

住民票
持分割合証明書(持分登記する方のみ)
印鑑証明書
登記申請書
建物図面・各階平面図
建築確認申請書第一面～第六面の原本、コピー
確認済証
検査済証(登記申請時点で用意できていなくてもOK)
法人の印鑑証明書
完了引渡証明書

前半の書類は私のほうで用意すべき書類で後半の書類は建築業者に依頼します。

注意したいのが「完了引渡証明書」に記載されている「工事完了日」以降に表題登記を申請するという形になります。

今回の場合は2月10日に表題登記申請を行いますので工事完了日を2月10日にしてもらうことにしました。

今回のスケジュールですと2月12日に完了検査を受けるため問題なければ「検査済証」は2月下旬に発行されることになります。

正式には「検査済証」も表題登記申請に必要な書類なのですがそうなると2月下旬まで登記申請できないことになりますが、「検査済証」は後だしでも大丈夫なのでその場合は「確認済証」を提出する形になります。

必要な書類を用意して数日前に改めて法務局に持ち込んで確認してもらったところ書類上の不備はないようでした。

図面・平面図作成方法

自分で表題登記する際の一番の難関が各階平面図と建物図面の作成となります。

目的は各階平面図で計算した床面積の数値が登記されるため正確に計算する必要があります。

各階平面図を作成するうえでインプットとなるものが建築確認時に建築業者が「床面積求積図」というものを添付しているのでそちらを使います。

こちらは私のアパートの1階の求積図で1/100の図になります。

こちらをスキャンしてＰＣに取り込みます。

取り込んだ画像をエクセルに貼り付けて下記にある「フリーフォーム：図形」をクリックして画像の各頂点を結んでいきます。

そうすると下記のような図形ができるので塗りつぶしを取ったり加工すれば各階平面図の外周は完成します。

上記は1/100の求積図をスキャンした図形であって、申請する各階平面図は1/250となっているのでエクセルの機能で40%に縮小します。

縮小した図形を申請図面のテンプレートに貼り付けて外周の数値を全て記載して床面積を計算します。

外周の数値については木造は”柱芯”で木造以外は”壁芯”となります。

計算した床面積に対して小数点第二位で切り捨てすれば平面図の完成です。

作成した各階平面図と建物図面を印刷したあと最終確認として図形の縮尺があっているか確認します。

上記は三角スケールというもので1/250とか1/500で作成した図形の長さを測れるもので、作成した各階平面図や建物図面に三角スケールをあててみて長さに誤差がないかチェックします。

私の場合は幸いほぼ誤差がなかったので大丈夫そうです。

ちなみに上記各階平面図と建築図面は手書きでもＯＫですが現実的に手書きで書く人はほぼ居ないらしいです。

ただ手書きでもＯＫとしている時点で平面図自体の正確性はそこまで厳密でなくても良いとも言えます。

あくまで登記するうえでの床面積が正確に計算されていることがわかればいいのです。

ちなみにJW-CADというフリーソフトを使って作成する人も多いらしいですが、ソフトの使用方法を覚えるのも面倒ですので私はエクセルで作りました。

Jw_cadのページ

法務局の方に聞きましたが自分で表題登記する人はほとんどいないらしいです。

ですが上記手順を見て頂ければわかりますが大して難しい作業はしてないのでこれで約10万円節約できると考えれば自分でやってみるのもアリだと思います。

地目変更登記

これは私の土地独自の問題なのですが、土地の地目変更を行う必要があります。

建築中アパートの土地は駐車場の状態で購入したので地目が”雑種地”になっている。

現在建物の表題登記申請の準備を進めているが土地の地目も”雑種地”から”宅地”に変更する必要があるが、すっかり忘れていてたまたま気づいたから良かったけど、自分で登記する場合は誰も教えてくれないので危ない😅

— ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) February 3, 2020