概要
下記目的のために純資産額を公開します。純資産の把握・公開する目的
リタイア後の資産増減確認
もうすぐ会社員をリタイアして1年近くが経過します。会社員をリタイアする直前とリタイアして1年後で所有資産がどのように推移するか確認する必要がありました。
今年は不動産関連からの収入のみとなりますので会社員の収入がなくなる一方、所有不動産は2棟目のアパートが順調に立ち上がっているのでそちらからの収入は増え、物件の修繕・管理などのコストは極力自分でやることが可能となり支出は減っています。
結果的に不動産賃貸業としての数字は良くなっている状況です。
また会社員を辞めたことで飲み会・外食・間食などの費用が大幅に削減されました。
リタイアしたことによって純資産額が大きく減ってしまう状況ですと資産が底を尽きてしまう前に再就職などのアクションを取れます。
家族への情報開示
私がやってる不動産賃貸業って外部から見た人が儲かってるのかヤバいのかってわかりづらいと思ってます。会社員ですと貰える給与明細を見れば何となく把握はできると思います。
妻は何も言いませんが会社員をリタイアしたことを許して貰っているので、その後の資産状況がどうなってるのかは正確に開示する義務はあると思ってます。
他者への参考情報提供
自分の資産を公開して自慢をするつもりはありません。不動産投資をやってリタイアする人って山のように居ますが「リタイアした人たちってちゃんと家賃収入のみで本当に生計って立てられてるの？」って疑問に思っている方は多いと思いますのでそういった方の参考になればと思ってます。
不動産投資で規模を増やす⇒安易にリタイア⇒怪しいコンサルを始める
みたいな方々が多く居て、こういった人たちで結局家賃収入のみで生計を立てていく自信がないからそういったものに手を出しているのかな？って見てしまいます。
ですので私が仮に「1時間1万円でコンサルやります！」とか言い出したら「こいつ、不動産で上手くいってないな・・・」って思ってください。
純資産額の定義
総資産額から負債額を差し引いた金額としています。また、私の場合は個人のほかに法人を２つ所有しており（以下、法人１、法人２）合算して計算することにします。
（従業員が居ない資産管理法人であるため）
不動産の評価は路線価などではなく時価としており新築・築浅のアパートは利回り７％で計算しております。
（都内のため売却できる見込金額）
純資産比率は 純資産 / 総資産 です。
現在の純資産額
純資産額：約２億５００万円でした。資産額自体は約５億７９００万円です。
借入額自体は約３億７３００万円です
(実際は個人から法人２に５０００万円貸し付ているので金融機関からの借入は３億２０００万円）
純資産額が１億円を超えたのが４年半くらい前ですのでそこから倍増した形になります。
誰でもわかると思いますが、資産を０から１億に増やすのと１億から２億に増やすのでは前者のほうがはるかに大変です。
純資産額の推移
こちらは約1年前の純資産額です。
１年間で純資産は２５００万円くらい増えました。
金融機関からの借入は１０００万円減りました。
純資産比率は3.5％ほど上がっており財務的には堅い状態になりつつあります。
資産が増えた理由としては無事に２棟目アパートの消費税還付を受けられたことと、個人で所有していた区分マンションを立て続けに想定通りの高値で売却して逆に築浅の区分を比較的安価で購入できたので資産の組み替えの結果結構増えました。
純粋な家賃収入からのCFと借入元本返済による資産増は１０００万ぐらいです。
まとめ
というわけで会社員をリタイアしても資産は増えているので会社員に戻る必要はなさそうです。アパートなどを何棟か購入すれば家賃収入だけはすぐ数千万円に達するのでリタイアを検討したくなりますが、フルローンで買い進めている人は純資産額を計算してみると債務超過になっていることも少なくありません。
そのような状態でリタイアしてしまうと次の融資を受けづらくなってしまいますので会社員を継続しつつ数年間しっかりと運営して十分資産と実績を築いてからリタイアしても遅くはないと思います。
コメント
ヨッシー様
関東でこじんまり賃貸業をしておりますマーティーと申します。
いつもヨッシーさんのブログを楽しみに拝見しております。為になる記事を書いてくださり本当にありがとうございます。それにしても純資産２億とは凄いですね！
私も今まではすべて個人所有のなのですが来年から法人化を検討しております。そこで質問なのですが、ヨッシーさんは法人立ち上げの際には
どのように物件の購入諸費用やリフォーム費を捻出されたのでしょうか？
法人だと資本金を１０００万以上でスタートすると課税業者になるみたいなので、個人→法人への現金の移動は、出資や貸付けにすべきなのか、どのような形態がベストなのか思案しております。
法人の資本金が少ないと、買えるのは小さな戸建てや区分くらいで、大きなRCなどの自己資金（数千万円レベル）には物足りないと感じています。
質問の意図がうまく伝わっているわかりませんが、差し支えない範囲でアドバイスいただけることがありましたら是非お願いできますと幸いです。
今後も体調に気をつけて賃貸経営がんばってください！
マーティー様
拙いブログを見て頂いてありがとうございます。
資本金1,000万円以上で法人を設立して課税事業者となってしまったとしても賃料収入自体は非課税売上のため消費税の納税義務は発生しません。
不動産賃貸業がメインでしたら課税売上が1,000万円を超えることはないと思うので２～３年後に免税事業者に変更することも可能です。
むしろデメリットといえば東京23区において従業者数が50人以下の会社の場合、資本金1,000万円以下では法人住民税の均等割税金が7万円であるのに対し、1,000万円を超える企業は18万円かかります。
結論を言えば宅建業を興すならともかく資産管理法人？に対して1,000万円を超える資本金を入れるのはデメリットが大きいです。
私の場合は「役員借入金」を使って個人から法人に5,000万円貸し付けてアパート購入の頭金や諸費用などに充てています。
リフォーム費については物件竣工後のＣＦを貯めて捻出しています。
その他ご不明点があれば「メールフォーム」からご連絡頂けたらと思います。
今後ともよろしくお願いします。
> ヨッシー様
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> 関東でこじんまり賃貸業をしておりますマーティーと申します。
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> いつもヨッシーさんのブログを楽しみに拝見しております。為になる記事を書いてくださり本当にありがとうございます。それにしても純資産２億とは凄いですね！
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> 私も今まではすべて個人所有のなのですが来年から法人化を検討しております。そこで質問なのですが、ヨッシーさんは法人立ち上げの際には
> どのように物件の購入諸費用やリフォーム費を捻出されたのでしょうか？
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> 法人だと資本金を１０００万以上でスタートすると課税業者になるみたいなので、個人→法人への現金の移動は、出資や貸付けにすべきなのか、どのような形態がベストなのか思案しております。
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> 法人の資本金が少ないと、買えるのは小さな戸建てや区分くらいで、大きなRCなどの自己資金（数千万円レベル）には物足りないと感じています。
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> 質問の意図がうまく伝わっているわかりませんが、差し支えない範囲でアドバイスいただけることがありましたら是非お願いできますと幸いです。
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> 今後も体調に気をつけて賃貸経営がんばってください！