シミュレーションした内容と実績を比較する必要性

1棟目アパート運営

概要

物件購入前にシミュレーションした内容と、運営したあとの実績をチェックする必要性について記載します。

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シミュレーションに関する問題

物件購入前に大抵の方は収支のシミュレーションをすると思います。
あるいは購入を検討している業者にシミュレーションを渡されるかもしれません。

業者が作成するシミュレーションは大抵の場合は楽観的なシミュレーションになっているはずです。
現実的なシミュレーションを顧客に提示してしまうと売れなくなるからです。

業者に作成してもらう場合でも購入する方はシミュレーション内容が妥当であるか判断する目は必要です。

自ら作成する場合でも性格によっては楽観的にシミュレーションする人もいれば悲観的にシミュレーションする人もいると思います。

私はどちらかというと最悪のケースを想定してシミュレーションするので悲観的なタイプです。

運営してみればわかりますが大体シミュレーション通りに推移することはありません

運営後に軌道修正の必要性について

いずれの場合にしても物件運営後に事前に作成したシミュレーション通りに実績が推移しているかウォッチする必要があります。

仮に購入前にシミュレーションしていたより実績が悪化していた場合は軌道修正する必要があります。
例えば売却するとか自主管理して経費を抑えるなどです。
軌道修正する場合は早期にアクションするほうが当然効果は高いです。

想定と実績を比較することで仮に楽観的にシミュレーションしていた人は次に購入する際には多少現実的にシミュレーションするなど修正することで実績に近づけることができます。

私の1棟目アパート実績

下記の表は1棟目アパートについて事前にシミュレーションしていた3年目の想定と3年目の実績になります。

数値のみの単位は(万)
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入居率:元々95%と高めに設定していますが実績はもう少し高かったです。
賃料下落率:年間1%ずつ下落する想定でしたが今のところ新築同様の賃料のまま決まります。

募集費用:自主管理して広告料のみのため想定よりかかっていません
税務費用:自分で行ったので税務申告ソフト代の1万円しかかかっていません
法人税額:多少節税をしているので納税額は少し抑えました

売上が想定より高く、経費が想定より低かったのでキャッシュフローは想定より140万円近く多い結果でした。
自分で言うのも何ですがここまでは割とうまく運営できていると思うので次に購入する物件を98%程度埋める想定でシミュレーションするのは危険かもしれませんが経費は抑えられる自信があるので少し抑え目にシミュレーションしてもよいかもしれません。

まとめ

実績がシミュレーション通りに推移することはない

シミュレーションと実績を比較して早期に軌道修正することが必要


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