今後の相場に対して売却のシミュレーションをしてみました

2棟目アパート運営

今後の物件相場について

昨年4月以降の融資引き締めの影響で実績のないサラリーマン大家に対して融資が受けづらい状況が続いているようです。
また例のかぼちゃ事件でスルガ銀行が不動産融資から手を引いている状況で三為業者による新築・築浅ワンルーム取引も減少しているようです。
そういった状況が今後も続くようなら不動産価格も下落していくのでは?という意見が多いです。

一方で上記の事象は不動産取引全体から見れば一部の出来事に過ぎず、働き方改革などで副業を容認する流れが強くなっており不動産投資をやりたいニーズは以前よりは多く、今後も不動産価格はそれほど変わらないのでは?という意見も多いです。

今後どうなっていくのかはわかりませんが、どのようなケースになっても破綻しないような物件購入・経費削減に努めていき、破綻しそうな物件を所有している場合は速やかに処分するなどの対策を取ることが重要です。

今日のブログでは以下の3ケースについて記載したいと思います。

ケース①:現状(2018年)の相場のまま推移

⇒とりあえず当面低金利政策も維持していくようなので現状のまま高値推移していく可能性もあると思います。
よく「物件相場が下落した場合は格安で物件購入できるチャンスが広がるからむしろ良い」とか言う人がいますが既に物件を多数持っている人からしたら単に自分の純資産が減ることになるので私としては現状のまま維持して欲しいと思ってます。

ケース②:2015年頃の相場まで価格は下落

⇒私はどちらかというとこの意見に近いです。融資引き締めの影響で購入できる人が限定されてくるので少し価格が落ち着く可能性はあると思います。

ケース③:2008年頃の相場まで価格は下落

⇒不動産は10年サイクルで上昇・下落を繰り返すというので、震災、リーマンショック、アベノミクスによる金融緩和など様々なことが起こる前の相場まで下落する可能性もあると思います。

これまでの相場推移

健美家さんが提供しているネット掲載された物件のデータを参考とさせて頂きました。
(あくまで売出価格のため成約価格ではない)

2008年時点ですと築16年でアパートの利回りは約10%だったそうです。
※首都圏データのため東京に限定すればもう少し利回りは低いと思います。
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下記表ですと2015年時点の都内の築10年未満のアパートですと7%弱、築20年未満でも7%程度だそうですが築20年を超えると9%程度まで上がるようです。
現状(2018年)になると都内の築10年未満のアパートですと6.3%程度、築20年未満も7%弱程度だそうです。
ここ3年ほどの間に更に利回りは低下していて融資引き締めの影響が価格上昇には現れていない状況です。
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売却までのシミュレーション

以下の3ケースについて売却までのシミュレーションをしてみることにしました。

ケース①:現状(2018年)の相場のまま推移

⇒新築時は6%程度で築年数が経っても大きく利回りは上がらない

ケース②:2015年頃の相場まで価格は下落

⇒新築時は7%程度で築20年近くまでは利回りは大きく上がらないが築古になると利回りは大きく上昇

ケース③:2008年頃の相場まで価格は下落

⇒新築時でも利回り8%以上あり、築年数とともに利回りも上昇して築16年時点で利回り10%に到達

※築年数と売却利回りの推移はこのような感じかなと思います。
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シミュレーションは私の2棟目アパートで行いました。
・表面利回り7.5%
・金利1.48% 35年
・借入16000万
・物件価格20000万
・入居率95%
・賃料は毎年1%下落
・自主管理でPM費用は極力低くしている
・修繕費は築10年以降は年70万円想定

事業が成功したか否かは最終的に売却したあとの収支でわかります。
売却時のトータル収支は紫色の太線で表しています。

ケース①:現状(2018年)の相場のまま推移
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築10年時点で売却した場合の利益は約8500万円です。
元々去年物件購入を検討した際はこの相場まま推移することを期待してシミュレーションして購入しているので、現状の相場のまま維持して欲しいと思ってますが、このシミュレーション通りに行くのは少し厳しい気がします。
このケースでは築10年程度で売却する気がします。

ケース②:2015年頃の相場まで価格は下落
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築10年時点で売却した場合の利益は約7000万円です。
意外とケース①と大きく差は出ませんでした。
このケースでも築10年程度で売却する気がします。

ケース③:2008年頃の相場まで価格は下落
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このケースですと6年以内に売却した場合はマイナスになってしまいます。
想定以上に厳しい結果となりました。
売却価格は築20年時点で土地値です。それ以降ですと土地値以下での売却となっています。
築10年時点で売却した場合の利益は約1750万円とさびしい結果になっており、このケースになった場合は再び相場が上昇するまで持ち続けることになると思います。
後半につれて既存借入額(残債)が減るスピードが上がるのに対して売却価格は大きく下落しなくなるので売却時の利益が上がっていきます。

今後購入する物件について

私は数年前にアパートを検討する際は東京23区で最低でも利回り8%以上という基準にしていました。
ここ数年は相場が上昇してこの基準では買えないと悟り少し基準を落としました。
ですがこれから購入を検討する際は相場下落のケースも想定して再び東京23区で利回り8%程度の基準まで上げたほうがいいかもと感じました。

これからは地方の下落率は大きくなっても都心に近い物件はそれほど落ち込まないと思っています。
従って立地には更にこだわらないといけないです。

最悪なのが現在の相場で高値買い(利回り5%台とか)して、購入した途端に相場が大きく下落してしまうとかなり厳しくなってしまいます。

管理会社を入れてしまうと更に収支が厳しくなってしまうのでこれからも自主管理は絶対に止めないようにしたいと思います。


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