純資産5億を目指すための具体的活動

サラリーマンリタイア

概要

今後10年スパンで純資産5億を目指しますことにしたので今後どういった活動をしていくか記載します

純資産5億を目指す理由

私は30歳の頃から「40歳までに1億円の資産を作ること」を目標にしていました。
奇しくもちょうど40歳の時に1億円を突破しました。
そういった経緯もあり闇雲に活動するより目標を明確に定めてそれに向けて活動するほうが結果が出ることはわかっているので今回このような長期的な目標を立ててみました。

5億という数字に特段意味はないのですが野村総研が定義している超富裕層の定義が世帯の純金融資産5億円以上だからです。
純金融資産には投資用不動産は含まれますが自宅は含まれません。
ロバートキヨサキも自宅は負債だが投資用の不動産は資産と明確に分けているので考え方としては同じだと思います。

これ以上資産を急拡大しなくても生活自体はできますが残りの人生ダラダラ過ごすより長期的な目標を立てて行動したほうがはり合いがあるのと、将来子供が出来た際にお金がないために人生の選択肢を狭めさせたくないのでもう少し資産は増やしたいと思ってます。

※余談ですがサラリーマン時代も5年後、10年後にどういったSEになりたいか?とか目標を立てさせられたものですがこういう他人に強要されて立てる目標は全く意味がないと思ってます。

過去の実績

まずは過去の実績を改めて確認してみました。

私が不動産投資に手を出した時点での預貯金は2500万円程度しかありませんでした。
2018年時点での純資産は18,000万円程度まで増えています。
年平均にすると約20%ずつ資産が増え続けている状況です。

順調に増えている認識はありましたがこんなに高い割合で増えていたとは気づきませんでした。
毎年20%も増えた理由ですが、昨年までは不動産とサラリーマンとネットを通じてPCなどの販売などのトリプルインカムで稼いでいたことが大きいです。
特に不動産を始めたばかりの頃は不動産から得られる収入はそれほど大きくないので不動産以外で稼いだお金のほとんどを貯金していたのが大きいです。

PC販売は手間がかかる割に利益率が低かったので不動産を始めて数年で辞めました。
不動産からの収入が増えていくにつれてサラリーマンも一日中拘束されるため物件管理に支障がでるしストレスが溜まるうえに不動産所得に対する給与所得の割合も低くなっていき割に合わないので去年辞めました。
自分の置かれている状況を客観的にみて効率が悪い仕事を見切ることは大事だと思います。

不動産についても競売を始めたことで当時はかなり安く物件を買い漁れました。
そして定期的に資産の組み換えを行う過程でインカムゲインとキャピタルゲインをうまく得ることができてここ数年の不動産価格上昇に伴い所有物件の価値も大きく上昇したためこのような状況になりました。

そういった不動産以外の収入もあり運も多分にあったお陰で効率良く資産が増えたと思っています。

今後のシミュレーション

前提として私は不動産事業を老人になってまで続ける気はありません。
不動産賃貸業自体は人類が滅びない限りはなくなることはありませんが人口減少とともにマーケットは縮小すると思っています。
先日もブログに書きましたが都内に関しては2040年くらいまでは現時点と同じ程度の人口は維持します。
人口割合は老人が多数を占めるようになりますが老人向けの物件に対応するなどすればそれなりには運営できると思います。
20180321.jpg

ですが不動産賃貸業もどこかで見切る決断をする必要があると思うので2030年くらいには辞めてもいいようシミュレーションしました。

今後も毎年20%増える場合

こちらはまずあり得ないと思いますが今後年平均20%増え続けた場合のシミュレーションです。
20180417_R.jpg

2031年には純資産20億に近づきますがあまり現実的ではありません。

毎年10%増える場合

こちらも今後も順調に賃貸経営が出来た場合となりますが今後年平均10%増え続けた場合のシミュレーションです。
20180417_2_R.jpg

2031年には6億を突破します。
ですので年平均10%資産を増やせるよう活動する必要があります。

年平均10%資産を増やすために

仮に所有物件を繰り上げ返済などをして借入金を0にした場合ですが、利回りは8%前後に対して金利は1~1.5%となりイールドギャップは6.5%程度になります。そこから税金や経費などを差し引くと手残りは5%が関の山です。

従ってリスクを恐れて返済比率を落として現金保有をすると年平均10%には到底及びません。

物件の購入・売却を定期的に行うとしても現時点での評価額より下がることはあっても上がることはないでしょうから今後はキャピタルゲインを積み上げるのは難しいです。

そうなるとやはりレバレッジを使って自分の純資産以上の資産を保有してキャッシュフローの額を上げ続けていく必要があります。
ざっくりですが純資産額の2倍の資産を保有して現状と同じような感じで賃貸すれば10%資産が増えるのではと思います。
※現在は純資産1.8億に対して賃貸している不動産資産は4.5億程度なので当面は10%以上資産が増え続けると思います。

最近競売での入札を再開しましたがこれですと自分の保有する現金内での購入しかできないので資産を大きく増やすのは難しいです。
やはり増やしていくには現金を頭金にして3棟目、4棟目を建てていくのが一番近道だという結論に至りました。

コメント

タイトルとURLをコピーしました